L'indexation des loyers : décryptage

Fiche pratique J 301


La question de l'indexation des loyers se pose s'il existe une clause d'indexation dans le contrat de bail.

 

En effet, lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut au terme de chaque année du contrat. Les dispositions successives issues des lois ALUR du 24 mars 2014 et MACRON du 6 août 2015, ont modifié la mise en oeuvre de l'indexation des loyers.

 

Pour rappel, concernant cette indexation, elles s'appliquent à l'ensemble des baux en cours.

 

Cette fiche pratique présente les points clés que soulève cette question épineuse de l'indexation des loyers.

 

1 - Le principe antérieur à la loi ALUR (jusqu'au 26 mars 2014)

2 - Les dispositions postérieures à la loi ALUR (à partir du 27 mars 2014)

3 - Résolution des litiges 

 

 

1 - Le principe antérieur à la loi ALUR (jusqu'au 26 mars 2014)

L'indexation s'appliquait depuis l'origine du bail. Par application du code civil, les sommes non perçues étaient soumises à prescription. Si un loyer n'avait pas été augmenté, on recalculait le nouveau loyer depuis la signature du bail. Ce nouveau loyer devenait applicable pour l'avenir et les augmentations non perçues pouvaient être réclamées sur les 5 dernières années.

 

2 - Les dispositions postérieures à la loi ALUR (à partir du 27 mars 2014)

La fixation de la date de révision 
La clause de révision du loyer prévoit une révision annuelle du loyer soit à la date convenue entre les parties, soit au terme de chaque année du contrat. Les parties sont totalement libres de fixer une date de référence. 

 

L'indice de référence 
La loi n°2005-841 du 26 juillet 2005 relative au développement des services à la personne a remplacé l'indice national mesurant le coût de construction par l'indice de référence des loyers (IRL). Cet IRL est toujours publié chaque trimestre par l'INSEE. 

 

Une démarche positive du bailleur
Selon les dispositions de l'article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989, si le bailleur manifeste sa volonté de réviser le loyer dans le délai d'un an à compter de la date prévue pour la prise d'effet de l'indexation, cette révision de loyer prend effet à compter de sa demande. 

 

La cour d'appel de Paris avait considéré que l'article 17-1 ne régissait, pour les baux en cours, que les indexations postérieures au 27 mars 2014, date d'entrée en vigueur de la loi ALUR. Ce qui signifie que jusqu'au 27 mars 2014, la clause prévoyant la révision du loyer insérée au bail, s'appliquait automatiquement et n'était donc subordonnée à aucune manifestation de volonté du bailleur. Après cette date, le bailleur qui ne se manifesterait pas dans le délai d'un an à compter de la date prévue pour la prise d'effet de l'indexation, est réputé avoir perdu le bénéfice de la clause pour l'année écoulée (CA Paris, ch. 4-4, 17 février 2015, n°14/03164).     

 

Article 17-1, I, de la loi du 6 juillet 1989
Créé par LOI n°2014-366 du 24 mars 2014 - art. 6

"I - Lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat.
La variation qui en résulte ne peut excéder, à la hausse, la variation d'un indice de référence des loyers publié par l'Institut national de la statistique et des études économiques chaque trimestre et qui correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l'évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. A défaut de clause contractuelle fixant la date de référence, cette date est celle du dernier indice publié à la date de signature du contrat de location.
A défaut de manifester sa volonté d'appliquer la révision du loyer dans un délai d'un an suivant sa date de prise d'effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l'année écoulée.
Si le bailleur manifeste sa volonté de réviser le loyer dans le délai d'un an, cette révision de loyer prend effet à compter de sa demande
II. (...) ".

 

L’article 14 de la loi ALUR applique l'article 17-1 aux baux en cours. L'alinéa I est certes applicable aux baux en cours mais uniquement aux indexations postérieures au 27 mars 2014.

 

Ces dispositions paraissent simples mais il existe cependant deux positions divergentes :

 

  • première position : si le bailleur n’a pas manifesté sa volonté pour l’année N, en N+1, on calculera l’augmentation à partir du loyer de N-1,
  • deuxième position : si le bailleur n’a pas manifesté sa volonté pour l’année N, l’indexation est perdue pour l’année mais le calcul doit être effectué avec le montant tel qu’il aurait résulté de l’indexation.

La première position semble au mieux correspondre à la volonté du législateur. Mais à ce jour, aucune jurisprudence ne permet de prendre position. 

 

Illustration des deux positions :

1er août 2014 : entrée dans les lieux -  IRL T1 2014 : 125 > loyer initial : 500 € 

1er août 2015 : première augmentation possible - IRL T1 2015 : 125,19 > nouveau loyer : 500,76 € (i le bailleur ne demande pas l'indexation, les augmentations sont perdues)

1 er août 2016 : que doit-on faire ? - IRL T1 2016 : 125,26

 

Première position : on part de 500 comme s'il s’agissait du loyer au 1er août 2015 et on applique le pourcentage de la dernière année :

 

500 x 125,26 : 500.28
    125,19

 

Deuxième position : on part du loyer qui aurait dû être demandé au 1er août 2015 :

 

500,76 x 125,26 : 501,04
        125.19 

 

La prescription des actions
Il existe deux sortes de prescriptions :

 

  • 3 ans : pour toutes actions dérivant d'un contrat de bail,
  • 1 an : pour l'action en révision du loyer par le bailleur. 

Article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989
Créé par LOI n°2014-366 du 24 mars 2014 - art. 1
"Toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit.
Toutefois, l'action en révision du loyer par le bailleur est prescrite un an après la date convenue par les parties dans le contrat de bail pour réviser ledit loyer". 
L'article 82 de la loi MACRON applique l'article 7-1 aux baux en cours.

 

Et si le bailleur se trompe dans son calcul ?
Dans ce cas, le bailleur a appliqué à son locataire une indexation de loyer erronée (article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989) :  

 

  • si le montant est en défaveur du locataire : les actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans. Le point de départ de cette prescription est le moment où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit. Par ailleurs, le locataire pourrait bénéficier de l'action en répétition de l'indu issu des dispositions de l'article 1302 du code civil.

Dans tous les cas, doit-on réappliquer le loyer indexé ou pas ? C'est une question légitime au regard des questions que pose l'indexation des loyers. En clair, si la prescription s'applique sur le calcul, le locataire aura trois ans (voire cinq ans si on considère que c’est hors contrat puisque l’indice appliqué n’est pas celui qui découle du contrat) pour demander la répétition de l'indu. Si la prescription ne s'applique pas au calcul, le loyer pourra être indexé jusqu'à la dernière date connue sans indexation. Les dispositions de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, évoque une prescription de l’action et non une prescription du calcul. En principe, il n’existe donc pas de prescription sur le calcul.

 

  • Si le montant appliqué par le bailleur est en faveur du locataire : le bailleur aura un an pour effectuer une action en révision du loyer. 

Quelle est la position de la Jurisprudence ?
Selon un arrêt de la Cour de cassation, « le délai de prescription d'un an applicable à l'action en révision du loyer par le bailleur, prévu par l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, a couru, pour les indexations ayant pris effet antérieurement à l'entrée en vigueur de la loi du 24 mars 2014, à compter du jour de l'entrée en vigueur de cette loi, sans que la durée totale du délai ne puisse excéder la durée de cinq ans antérieurement applicable ; qu'ayant relevé que le bail comportait une clause d'indexation et que la société chargée de la gestion du bien avait commis une erreur dans le calcul de l'indexation et exactement retenu qu'il y avait lieu de calculer l'indexation du loyer telle qu'elle aurait dû intervenir dès l'entrée en vigueur du bail (...) ». (Cass. Ch. civ 3, 12 mai 2016, N° de pourvoi : 15-16285). La Cour de cassation précise ici que le calcul ne se prescrit pas. C'est bien la dette issue de l’application du calcul qui se prescrit. Plus précisément c’est l’action en paiement de cette dette qui se prescrit. De nouvelles décisions de jurisprudence sont fortement attendues… 

 

En cas de changement de locataire ?
La question est légitime. En effet, les modalités de fixation du loyer qui diffèrent selon la situation géographique du logement, permettent de distinguer les zones détendues des zones tendues. 

 

Dans ces cas, une augmentation de loyer peut être appliquée :

 

  • en zone détendue : le loyer est fixé librement entre le propriétaire et le locataire,
  • en zone tendue :  la fixation du loyer étant encadrée, le montant du nouveau loyer doit être identique à celui du précédent locataire.

Cependant, doit-on appliquer au locataire le dernier loyer connu ou le loyer qui aurait dû être indexé ? La réponse à cette question est en grande partie apportée par les dispositions du décret n° 2017-1198 du 27 juillet 2017 relatif à l'évolution de certains loyers dans le cadre d'une nouvelle location ou d'un renouvellement de bail dans les zones dites tendues. En effet, lorsqu'un logement vacant fait l'objet d'une nouvelle location, le loyer du nouveau contrat de location ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire.

 

Le décret ajoute que "si aucune révision de loyer n'est intervenue au cours des douze mois précédant la conclusion du nouveau contrat de location, le loyer appliqué au nouveau locataire ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire révisé en fonction de la variation de l'indice de référence des loyers mentionnée au deuxième alinéa du I de l'article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989 susvisée. De même, le décret permet des adaptations en cas de travaux ou de loyer manifestement sous-évalué.

 

Enfin, la date de référence à prendre en compte pour cette révision est celle du dernier indice publié à la date de signature du nouveau contrat de location.

 

3 - Résolution des litiges 

Le sujet étant complexe, pour toute question relative à l'indexation de votre loyer, n'hésitez pas à contacter une association de consommateurs

 

 

Pour aller plus loin 

> Fiche pratique J 105, "Le contrat type de location en 10 questions". 

> Fiche pratique J 274, "Mieux comprendre l'encadrement des loyers à Paris". 

 

 

Laurine CARACCHIOLI, Juriste à l'INC

 

 

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