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 27/02/2012

 Télécharger la fiche pratique 

Fiche pratique "L'expulsion du locataire" - J 166



Le contrat de location est résilié
Le bailleur donne congé pour reprendre possession du logement
Le bailleur résilie le contrat parce que le locataire est en faute

Le procès
Le tribunal compétent
La convocation du locataire devant le tribunal
A l’audience
La décision du juge
L’appel et ses effets

Les textes

L'expulsion forcée
Le moment de l'expulsion
Le locataire bénéficie de délais pour quitter les lieux
Le déroulement de l’expulsion

Questions diverses
Qu'est-ce que le fonds de solidarité pour le logement (FSL)
Le locataire surendetté est-il protégé ?
Locataires, occupants et squatteurs ont-ils les mêmes droits ?
Quelle responsabilité pour le bailleur et l'huissier ?
Le bailleur peut-il être indemnisé par l'Etat ?

Pour en savoir plus




Questions diverses

Qu'est-ce que le fonds de solidarité pour le logement (FSL) ?


Il existe dans chaque département un FSL destiné à accorder des aides financières aux personnes et familles qui rencontrent des difficultés pour obtenir un logement ou qui ne peuvent plus faire face à leurs engagements (et en particulier au paiement du loyer).
Ce fonds peut être saisi par le locataire comme par le bailleur. L’aide ne sera pas versée au locataire, mais en "tiers payant", c’est-à-dire au bailleur pour le compte du locataire. Une convention sera alors signée entre le fonds, le locataire et le bailleur sur les conditions d’apurement de la dette.

L’organisme qui gère ce fonds peut être la caisse d’allocations familiales, une association agréée ou un groupement d’intérêt public. L’adresse du fonds auquel le locataire peut s’adresser en cas de difficulté est obligatoirement mentionnée sur le commandement de payer. À défaut, la mairie ou la préfecture fourniront tous les renseignements utiles.

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Le locataire surendetté est-il protégé ?

Comme tout consommateur, le locataire qui a accumulé des dettes telles qu’il ne peut plus y faire face peut saisir la commission de surendettement. Elle va rechercher des solutions pour lui permettre de sortir de cette situation, avec l’accord de ses divers créanciers (plan de redressement), ou en imposant des mesures telles que le rééchelonnement de ses dettes ou, dans les cas extrêmes, en déclenchant une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire (pour plus d’informations, consulter la fiche pratique INC J. 212 "Le surendettement").

La saisine de la commission de surendettement ne suspend pas les poursuites. Le bailleur pourra donc faire adresser un commandement de payer à son locataire et l’assigner devant le tribunal pour obtenir un jugement d’expulsion, à moins qu’il n’ait accepté le plan de redressement proposé par la commission, auquel cas il s’interdit d’engager des poursuites aussi longtemps que le locataire respecte ce plan.
Si le tribunal a déjà rendu une décision d’expulsion, la commission peut demander au tribunal d’instance d’en suspendre l’exécution pour permettre à la procédure de surendettement d’aboutir, mais pour un an maximum.

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Locataires, occupants et squatteurs ont-ils les mêmes droits ?

Non, mais il faut bien s’entendre sur la portée de ces termes.

- Le locataire est titulaire d’un contrat de location : il occupe un logement, moyennant le paiement d’un loyer, en vertu d’un accord, même verbal, passé avec une personne ayant des droits sur ce logement (propriétaire, usufruitier, locataire principal…).

- L’occupant "maintenu dans les lieux", selon la loi de 1948, est un véritable locataire.

- L’occupant de bonne foi est une personne entrée régulièrement dans les lieux, mais qui ne peut pas prétendre au titre de locataire. Ce sera le statut de celui qui est hébergé gratuitement ou dans le cadre d’un contrat de travail, du locataire dont le contrat de location a été résilié, ou encore de la personne qui a conclu de bonne foi avec un prétendu bailleur.
L’occupant de bonne foi est assimilé au locataire en ce qui concerne son expulsion, à cette différence toutefois qu’il n’y aura évidemment pas lieu de résilier son contrat de location. Il ne pourra être mis dehors sans jugement, le juge pourra lui accorder des délais renouvelables pour partir, et la mesure d’expulsion ne pourra être mise à exécution pendant la période d’hiver.

- Le squatteur est un occupant sans droit ni titre, entré par voie de fait dans un logement vide ou déjà occupé. La police ne peut intervenir qu’au tout début de l’occupation illicite. Si cette situation se prolonge, seule une décision d’expulsion rendue, en référé ou non, par le tribunal de grande instance pourra y mettre fin.

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Quelle responsabilité pour le bailleur et l’huissier ?

Leur responsabilité pourra être engagée lorsqu’ils auront expulsé, ou tenté d’expulser un locataire sans respecter les règles légales, et en particulier, sans être en possession d’une décision de justice exécutoire.

C’est une responsabilité pénale, car s’introduire chez l’occupant tant que les délais accordés par le juge pour quitter les lieux ne sont pas expirés constitue une violation de domicile, tout comme le fait de couper l’eau ou l’électricité pour tenter de le faire partir. L’occupant ainsi évincé pourra porter plainte auprès du procureur de la République.

C’est également une responsabilité civile, et le locataire pourra demander des dommages et intérêts en compensation du préjudice subi.

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Le bailleur peut-il être indemnisé par l’Etat ?

L’administration a l’obligation de prêter main-forte à l’exécution des décisions de justice lorsqu’un justiciable la sollicite. Cette obligation est clairement affirmée dans la loi : "L’Etat est tenu de prêter son concours à l’exécution des jugements et autres titres exécutoires. Le refus de l’Etat de prêter son concours ouvre droit à réparation" (article 16 de la loi du 9 juillet 1991). Elle est rappelée dans la formule exécutoire qui figure à la fin de chaque jugement ou ordonnance.

Pourtant, il n’est pas rare que le préfet refuse le concours de la police ou de la gendarmerie et diffère l’exécution d’une expulsion au motif qu’elle pourrait troubler l’ordre public. Ce faisant, l’administration cause un préjudice au bailleur qu’elle est tenue d’indemniser.
Cette réparation est cependant limitée au préjudice résultant pour le bailleur de la carence de l’administration, et cette carence ne sera constatée qu’à l’expiration d’un délai de deux mois à compter de la date à laquelle le concours de la force publique aura été demandé.

Le bailleur ne sera donc pas indemnisé pour la période antérieure. Il ne le sera pas non plus si l’impossibilité d’expulser résulte de l’interdiction légale des expulsions en période d’hiver. Mais rien ne lui interdit de solliciter le concours de la police deux mois avant la fin de cette période afin de faire coïncider ces deux échéances (CE n° 291410, 27 avril 2007).

Pour être indemnisé, le bailleur devra tout d’abord adresser au préfet une requête gracieuse. Il lui sera alors proposé une transaction amiable, pour un montant inférieur à sa demande. Si elle ne le satisfait pas ou si le préfet refuse toute indemnisation, il pourra saisir le tribunal administratif dans un délai de deux mois à compter de la réponse de l’administration. En cas de silence, ces deux mois ne commencent à courir qu’à l’expiration d’un délai de quatre mois à compter de la requête.

En 2009, l’Etat a ainsi versé 40,55 millions d’euros d’indemnités pour refus du concours de la force publique.

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