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Le compte d'épargne logement (CEL)
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 17 décembre 2013

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Fiche pratique E. 30 « Le compte d’épargne logement (CEL) »



L’épargne logement a pour objectif l’octroi d’un prêt immobilier à taux réduit, à la suite d’une phase d’épargne constituée de versements réguliers sur un plan d’épargne logement (PEL) ou un compte d’épargne logement (CEL).

Cette fiche pratique de l’INC vous donne les clés pour bien comprendre le fonctionnement du CEL ainsi que les avantages et contraintes de ce placement, suite à la réforme de 2011. Elle complète la fiche pratique E. 21 qui aborde le fonctionnement, les avantages et les contraintes du PEL.


Emmanuel Masset-Denèvre,
économiste à l’Institut national de la consommation 


Le compte épargne logement (CEL) depuis le 1er mars 2011

Qui peut ouvrir un CEL ?
Comment le CEL fonctionne-t-il ?
Quel est le rendement de l’épargne sur un CEL ?  [calculez les intérêts]
Quelle fiscalité s’applique sur le CEL ?
Peut-on transférer son CEL ou le céder ?
Pour quel type de résidence le compte épargne logement peut-il être demandé ?
Pour quel type d’opération le prêt épargne logement peut-il être demandé ?
A partir de quand est-il possible de demander un prêt d'épargne logement ?
Comment les droits à prêt sont-ils calculés ?  [calculez les droits à prêts]
Peut-on céder ses droits à prêts à sa famille ?
Quel est le montant de la prime ?  [calculez la prime]
Quel sont la durée, le montant et le taux du prêt ?  [calculez le montant et ses mensualités]
Comment l’obtention du prêt se déroule-t-elle ?
En cours de prêt




Qui peut ouvrir un CEL ?

Seules les personnes physiques peuvent ouvrir un CEL dans les banques, caisses d’épargne et organismes de crédit ayant signé une convention avec l’État.

La règle de non-cumul

Il n’est pas possible de détenir plusieurs CEL, sous peine de perdre la totalité des intérêts acquis ainsi que le bénéfice du prêt et de la prime d’épargne.
En revanche, il est possible de posséder à la fois un CEL et un PEL (plan d’épargne logement), à condition que ces produits soient souscrits dans le même établissement.

L’ouverture au nom d’un enfant mineur

Le compte souscrit au nom d’un enfant mineur peut être utilisé à terme soit par l’enfant devenu majeur, soit par les parents gestionnaires durant la minorité de l’enfant.
Cependant, le compte constitue le patrimoine de l’enfant. En ce sens, la circulaire du 23 avril 1992 rappelle que les établissements gestionnaires doivent veiller à ce que les intérêts des enfants mineurs ne soient pas lésés, en particulier en cas de clôture de PEL ou de CEL ouvert à leur nom, comme en cas d’utilisation des droits à prêt provenant de celui-ci. Ils doivent notamment exiger la signature de chacun des parents lors de ces opérations.

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Comment le CEL fonctionne-t-il ?

Après le versement d’un dépôt initial minimal de 300 €, le souscripteur du compte est libre de procéder à des versements quand il le souhaite, à condition qu’ils ne soient pas inférieurs à 75 €. Ces versements doivent résulter d’un effort d’épargne et ne doivent donc pas être constitués au moyen d’emprunts.
Le titulaire peut procéder à des retraits (c’est la différence majeure avec le PEL), mais il doit toujours laisser au moins 300 € sur le CEL, sous peine de voir ce dernier clôturé.
Attention, le montant maximal des dépôts sur un CEL est de 15 300 € (hors intérêts capitalisés).

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Quel est le rendement de l’épargne sur un CEL ?
 
La comptabilisation des intérêts

Comme sur un livret d’épargne, les versements sur un CEL ne sont enregistrés que toutes les quinzaines :

– un dépôt porte intérêt à compter du 1er ou du 16 du mois, selon sa date de réception (par exemple, une somme déposée le 5 mars commence à porter intérêt le 16 mars) ;

– un retrait cesse de porter intérêt le 1er ou le 16 du mois précédant la date de ce retrait (par exemple, une somme retirée le 5 mars n’aura porté intérêt que jusqu’au 1er mars).

Les intérêts sont capitalisés annuellement, au 1er janvier. Cela signifie qu’ils s’ajoutent au capital à cette date, pour produire eux-mêmes des intérêts par la suite.

RemarqueL’application de cette règle des quinzaines ne peut pas pénaliser les déposants opérant des virements entre deux CEL (détenus par deux personnes différentes), ou d’un CEL vers un PEL, ou à partir d’un PEL transformé en CEL.

Le montant des intérêts

Le taux d’intérêt sur un CEL (hors prime et hors prélèvement sociaux) est égal aux deux tiers du taux du livret A, et arrondi au quart de point le plus proche. Il est modifié généralement les 1er février et 1er août de chaque année. Au 1er août 2013, il était égal à 0,75 % (voir notre tableau de l’évolution des taux).

Si le bénéficiaire d’un CEL demande un prêt d’épargne logement, les intérêts perçus seront majorés d’une prime égale à la moitié des intérêts acquis. Cette prime ne peut toutefois excéder 1144 € par opération de prêt.

> Calculez les intérêts

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Quelle fiscalité s’applique sur le CEL ?

Les intérêts des CEL ne sont pas imposables sur le revenu. Mais ils sont soumis chaque année aux prélèvements sociaux (15,5 % depuis le 1er juillet 2012).

Les intérêts ne sont pas pris en compte pour le calcul de l’allocation de logement.

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Peut-on transférer son CEL ou le céder ?

Il est possible de transférer son CEL dans un autre établissement, si ce dernier est d’accord. Attention : si vous possédez également un PEL, les deux produits doivent être transférés ensemble.

Concernant la cession entre vifs, elle est impossible pour le CEL.

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Pour quel type de résidence le prêt d’épargne logement peut-il être demandé ? 

Pour les CEL ouverts depuis le 1er mars 2011, le prêt d’épargne logement est exclusivement destiné au financement de la résidence principale. Par « résidence principale », l’administration entend la résidence occupée plus de huit mois par an par l’emprunteur, ses ascendants, ses descendants ou son locataire (location nue).

Deux dérogations sont prévues

L’occupation immédiate du logement n’est pas obligatoire si l’emprunteur doit attendre d’être à la retraite, ou d’être revenu de l’étranger ou d’outre-mer dans un délai de 6 ans maximum.

Le prêt peut être utilisé pour financer un local à usage commercial ou professionnel, si celui-ci comprend l’habitation principale du bénéficiaire.

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Pour quel type d’opération le prêt d’épargne logement peut-il être demandé ?

Le prêt est utilisable uniquement pour financer des dépenses de construction, d’acquisition, d’extension, ou certaines dépenses de réparation et d’amélioration.

• Construction : le prêt peut inclure l’achat du terrain dès lors qu’il finance dans le même temps la construction du logement.
• Acquisition : il peut s’agit d’un logement neuf ou ancien.
• Extension : travaux de surévaluation, travaux permettant de rendre habitables des bâtiments ou parties de bâtiments inhabitables en l’état, acquisition ou construction de garage, parking ou place de stationnement.
• Réparation : travaux de modernisation, de conservation, d’assainissement, d’équipement.
• Amélioration : travaux d’isolation thermique, d’amélioration du chauffage, ou permettant le recours à des sources d’énergie nouvelles.

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À partir de quand est-il possible de demander un prêt d’épargne logement ? 

Pour pouvoir demander un prêt d’épargne logement dans le cadre d’un CEL, deux conditions doivent être réunies :

– le CEL doit être ouvert depuis au moins 18 mois ;
– les intérêts acquis sur le CEL doivent être au minimum de 75 € (dans le cadre d’un prêt finançant une acquisition, une construction ou une extension), 37 € (pour des travaux de réparation ou d’amélioration) ou 22,50 € (pour des travaux d’économie d’énergie).

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Commentles droits à prêt sont-ils calculés ?

Les droits à prêt sont égaux aux intérêts que le CEL a produits durant la phase d’épargne, multipliés par 1,5.

En conséquence, plus le titulaire place de l’argent sur son CEL, plus il obtient des intérêts sur son épargne, et plus il aura droit à un prêt d’épargne logement important.

Son prêt pourra être encore plus élevé si un membre de sa famille lui cède ses droits à prêt (voir paragraphe suivant).

> Calculez les droits à prêts

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Peut-on céder ses droits à prêt à sa famille ?

À condition qu’ils soient déjà titulaires d’un CEL ou d’un PEL (voir tableau ci-dessous), il est possible de céder ses droits à prêts aux membres de la famille suivants : 

– conjoint du bénéficiaire,
– ascendants, descendants, oncles, tantes, frères, sœurs, neveux et nièces du bénéficiaire ou de son conjoint,
– conjoints des frères, sœurs, ascendants et descendants du bénéficiaire ou de son conjoint.

La cession de droits à prêt est donc interdite entre cousins, concubins ou pacsés.

Dans quel cas est-il possible de céder ses droits à prêt ?Produit détenu par le cédant
Produit détenu par le bénéficiaire de la cession CEL de 12 mois
minimum
CEL de 18 mois
minimum
PEL de 3 ans
minimum
Aucunnonnonnon
CEL de 12 mois minimumouioui non
CEL de 18 mois minimumouiouinon
PEL de 3 ans minimum ouioui oui


Attention !Attention, le cumul des droits à prêt ne peut aboutir à dépasser le montant de prêt maximal. Il est fixé à 23 000 € pour un prêt issu d’un CEL.

Le cas des couples mariés

Si les deux membres du couple disposent chacun d’un CEL, ils peuvent obtenir chacun un prêt pour financer des opérations distinctes. S’ils souhaitent utiliser leurs droits à prêt pour une opération commune, l’un des membres doit céder ses droits à l’autre, sachant que le prêt ne pourra de toute façon excéder 23 000 €.

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Quel est le montant de la prime ?

La prime consiste en une majoration des intérêts acquis à l’échéance contractuelle du CEL mais elle n’est versée que si le titulaire souscrit un prêt d’épargne logement. Elle correspond à la moitié des intérêts acquis, mais est plafonnée à 1 144 €.

> Calculez la prime

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Quels sont la durée, le montant et le taux du prêt ?

La durée du prêt varie de 2 à 15 ans.

À partir des droits à prêts obtenus, il est possible de déterminer le montant du prêt en fonction de la durée choisie. Plus la durée est courte et plus le montant du prêt pouvant être demandé sera important. Mais, dans tous les cas, il ne peut excéder la somme de 23 000 €.

Le taux du prêt est égal au taux de rémunération de l’épargne placée sur le CEL, auquel on ajoute une commission de 1,5 % correspondant aux frais de gestion et aux frais financiers. Depuis le 1er août 2012, le taux du prêt est donc de 3 %.

Si les droits à prêts ont été acquis sur la base de taux de rémunération du CEL différents, le taux du prêt sera égal à la moyenne pondérée des taux des prêts qui auraient été consentis au titre des différents CEL.

> Calculez le montant et ses mensualités

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Comment l’obtention du prêt se déroule-t-elle ?

La demande de prêt

Elle est généralement faite auprès de l’établissement ayant recueilli les dépôts. Cependant, un établissement participant au régime de l’épargne logement, même s’il n’est pas gérant des dépôts, peut proposer un prêt à partir du moment où il dispose des attestations de droits acquis.

La demande doit être effectuée au plus tard 12 mois après l’obtention du certificat de conformité ou du récépissé de la déclaration d’achèvement des travaux s’il s’agit :
– de la construction d’une maison individuelle dont l’emprunteur est maître d’ouvrage,
– d’un logement vendu en état futur d’achèvement.

La demande doit être effectuée au plus tard 6 mois après :
– l’acquisition d’un logement existant,
– le transfert de propriété du logement en cas de vente à terme et de location-vente,
– l’achèvement de travaux d’extension, de réparation ou d’amélioration du logement.

L’accord de la banque

La banque a, a priori, une obligation contractuelle d’octroi de prêt. Des situations d’endettement excessif peuvent cependant être prises en compte par le prêteur pour refuser le crédit.

À noterUn refus ne peut être pas motivé par la situation d’interdiction bancaire du demandeur.

L’accord du prêt est indépendant de la domiciliation des revenus dans l’établissement prêteur, sauf dans le cas de prêts complémentaires où elle peut être exigée.

Comme tout prêt immobilier, une garantie hypothécaire et une assurance en cas de décès ou d’invalidité peuvent être exigées.

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En cours de prêt

Transfert

En cas de vente du logement, l’emprunteur peut conserver le bénéfice de son prêt à condition que les fonds servent à financer une nouvelle acquisition ou une construction destinée à la résidence principale. Pour cela, il doit avertir l’établissement prêteur avant la vente du logement. Le transfert doit être réalisé dans un délai maximum de six mois à compter de la vente.

Remboursement anticipé

La réglementation relative à l’épargne logement ne précise pas les conditions dans lesquelles un remboursement par anticipation s’effectue ; mais il doit être réalisé à l’époque d’une échéance normale, et un préavis fixé au contrat doit être respecté. Le remboursement partiel anticipé peut se faire par le raccourcissement de la durée du crédit ou la diminution des échéances.

Comme pour un prêt classique, l’indemnité susceptible d’être demandée ne peut excéder la valeur d’un semestre d’intérêts sur le capital remboursé au taux moyen du prêt, sans pouvoir dépasser 3 % du capital restant dû avant le remboursement.

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