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Les missions et la rémunération du syndic
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 25/04/2012

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Fiche pratique "Copropriété : Le contrat de syndic" - J 230




Textes applicables

Analyser les contrats avant de choisir son syndic

 Grille de compararaison des différentes offres
Les principales clauses du contrat
La désignation du syndic
La durée du mandat
Les missions et la rémunération du syndic
Les tâches courantes
Liste minimale des prestations de gestion courante
Les prestations particulières

Les clauses abusives

Pour en savoir plus




Les missions et la rémunération du syndic

Les prix sont librement fixés par les professionnels, conformément à l’article L. 410-2 du code de commerce. Il n’en demeure pas moins que ces derniers sont tenus de respecter certaines règles quant à la publicité de leurs prix et à l’information de leurs clients. Chaque prestataire de services doit, par voie de marquage, d’étiquetage, d’affichage ou par tout autre procédé approprié, informer le consommateur sur les prix, les limitations éventuelles de la responsabilité contractuelle et les conditions particulières de la vente (article L. 113-3 du code de la consommation).


Tâches courantes et tâches ponctuelles

L’arrêté du 19 mars 2010 précise que "les opérations effectuées par les administrateurs d’immeuble ou syndics de copropriété qui figurent dans le tableau annexe relèvent de la gestion courante. Cette annexe énumère la liste minimale des prestations incluses dans le forfait annuel. Toute prestation particulière doit figurer explicitement en tant que telle dans le contrat de syndic. Le contenu des prestations particulières doit être défini avec précision dans les rubriques correspondantes figurant dans le contrat de syndic".

Ainsi, la gestion d’une copropriété comporte des tâches courantes, répétitives, de base, dont le prix est forfaitisé. Les tâches ponctuelles – dont la liste est limitative – sont rémunérées en sus du prix annuel fixé au contrat, selon le paragraphe "prestations particulières" du contrat.


Comment sont fixés les honoraires ?

Les honoraires pour tâches courantes
La rémunération des tâches courantes est comprise dans un forfait. Il est généralement calculé en fonction :

- du nombre de lots. Il est intéressant de calculer le montant de la rémunération du syndic par lot.

Les honoraires pour une petite copropriété peuvent être plus chers que pour une grande.

- de la date de construction de l’immeuble ;
- du nombre des équipements éventuels de l’immeuble ;
- de la présence ou de l’absence de gardien ;
- des compétences et des disponibilités au sein du conseil syndical.

Avant de soumettre le projet de contrat, les syndics visitent quelquefois les lieux pour vérifier eux-mêmes la bonne tenue de l’immeuble et ajuster leur rémunération.

La force de négociation du syndicat aura un rôle déterminant. N’hésitez pas à discuter les propositions du syndic, et cela avant l’assemblée générale.

Les honoraires pour prestations particulières
Le tarif des prestations particulières est généralement calculé de deux façons :
- sur la base d’un tarif horaire par vacation, variable selon la nature de la prestation (ce qui rend la détermination du prix de la prestation incertaine : il est impossible de connaître à l’avance le nombre d’heures appliquées pour cette prestation) ;
- selon un forfait.

Les prix indiqués pour les prestations particulières paraissent quelquefois hors de proportion avec le temps passé pour exécuter la tâche. Pour juger des honoraires proposés pour les prestations particulières, il est intéressant de ramener au mois le tarif horaire du personnel et d’évaluer le temps passé pour les démarches administratives, sachant que l’informatique accélère bien ces tâches.

Les vacations
Les syndics distinguent les heures ouvrables (en général entre 9 heures et 18 heures) et les heures non ouvrables. En dehors des heures ouvrables, les tarifs horaires peuvent doubler, d’où la nécessité de prévoir précisément les heures incluses dans la gestion courante (assemblée générale, réunion avec le conseil syndical…). Le taux horaire est variable selon les catégories d’emploi : secrétaire, comptable, cadre, collaborateur…

Le contrat se doit d’être discuté point par point, et la liste doit être limitée. En cette matière, soyez vigilants sur deux points :

- certaines prestations de gestion courante sont facturées en prestations particulières (comme la gestion des archives ou la facturation d’un forfait de frais administratifs…) ;

- une seule et même prestation peut être facturée deux fois sous la forme de deux appellations différentes (comme, par exemple, le recensement des attestations pour bénéficier de la TVA à taux réduit et les honoraires pour travaux).

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Quel est le juste prix ?

Question rituelle et ô combien délicate ! La comparaison des tarifs pratiqués est rendue difficile par la disparité dans la rédaction des contrats. Le forfait doit inclure un nombre minimal de tâches, détaillées par l’arrêté du 19 mars 2010. Il doit être ramené à un tarif par lot et ainsi permettre une comparaison. Cependant, des syndics multiplient les prestations particulières, souvent contestables. Les honoraires du syndic sont alors difficilement calculables, et la comparaison s’en trouve complexifiée.

Il est souvent constaté d’importantes différences entre les copropriétés qui ont négocié leur contrat et celles qui ne l’ont pas fait.


Bilan annuel des honoraires

Le syndic doit annexer à l’ordre du jour de l’assemblée générale annuelle un état détaillé des sommes perçues au titre de sa rémunération, conformément à l’article 11 du décret du 17 mars 1967 ; ce qui inclut les honoraires pour prestations particulières réclamés individuellement aux copropriétaires.
Pour en savoir plus, voir la fiche pratique J 255 "Les comptes du syndicat".

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