13 septembre 2012  | | Ces dernières années, les loyers de marché des logements d’habitation ont subi de fortes augmentations. Depuis 1998, les loyers moyens ont augmenté de 47,6 % par m², au niveau national, selon l’observatoire CLAMEUR. En comparaison, la variation de l’indice des prix (inflation) a été de 26,2 % pendant cette période. L’augmentation a été plus importante dans les petites surfaces : 3,1 % d’augmentation moyenne annuelle par m² dans les studios, 2,1 % dans les 5 pièces et plus.
Dans ce contexte, le décret du 20 juillet 2012 vient encadrer l’évolution des loyers d’un logement lors d’une nouvelle location ou d’un renouvellement de bail. Cet article de l’Institut National de la Consommation vous présente le texte dans les grandes lignes. N’hésitez pas à contacter une association de consommateurs ou les ADIL pour en savoir plus sur les modalités pratiques d’application de ce texte. |
Quelle est la date d’entrée en vigueur de ces mesures ?
Le 1er août 2012.
Quels sont les logements visés ?
- les logements vacants,
- les logements faisant l’objet d’un renouvellement de bail
lorsqu’ils sont loués à usage d’habitation et soumis à la loi du 6 juillet 1989.
Quelles sont les mesures préconisées par le décret en cas d’augmentation des loyers ?
Le décret fixe un montant maximum d’évolution des loyers des baux des logements remis en location ou dont le bail est renouvelé.
Quelles sont les règles actuelles applicables en matière d’augmentations de loyers lors de la location ?
Les possibilités d’augmentation des loyers sont fixées par l’article 17 de la loi du 6 juillet 1989.
Il existe trois cas :
1 - Lorsque le contrat de location prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat, conformément à l’Indice de Référence des Loyers (IRL).
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> Consultez les indices de référence des loyers (indice du 2ème trimestre 2012 : 122,96)
2 - Lors du renouvellement du contrat, le loyer ne donne lieu à réévaluation que s'il est manifestement sous-évalué.
3 - Lorsque les parties sont convenues, par une clause expresse, de travaux d'amélioration du logement que le bailleur fera exécuter, le contrat de location ou un avenant à ce contrat fixe la majoration du loyer consécutive à la réalisation de ces travaux.
Vous louez un logement qui était vacant :
Le nouveau principe :
Si un logement fait l'objet d'une nouvelle location entre le 1er août 2012 et le 31 juillet 2013, le loyer ne pourra excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire, révisé annuellement (lire "révision du loyer").
Les dérogations possibles :
Le loyer du nouveau contrat de location peut être réévalué dans les conditions et les limites suivantes : a) Lors de la réalisation de travaux : si le bailleur a réalisé des travaux d'amélioration, la hausse du loyer annuel ne peut excéder 15 % du coût réel des travaux toutes taxes comprises (TTC).
Les travaux doivent porter sur les parties privatives ou communes et doivent être d'un montant au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer.
Exemple : le loyer annuel était de 7 200 € (soit 600 € par mois). Si le bailleur a réalisé des travaux d'amélioration d'un montant au moins égal à 3 600 € TTC, la majoration est égale à 15 % du coût de ces travaux. Ainsi pour des travaux d'un montant de 4 000 €, le loyer annuel sera augmenté de 600 € (4 000 € x 15 %). Le nouveau loyer annuel sera donc égal à 7 800 € (soit 650 € par mois).
b) La sous-évaluation manifeste du dernier loyer : la hausse du nouveau loyer ne peut excéder la plus élevée des deux limites suivantes :
1 - La moitié de la différence entre le dernier loyer appliqué au précédent locataire et le montant moyen d'un loyer représentatif des loyers habituellement constatés dans le voisinage (article 19 de la loi du 6 juillet 1989) ;
2 - Une majoration du loyer annuel égale à 15 % du coût réel des travaux TTC.
Ces travaux d’amélioration doivent avoir été réalisés depuis la fin du dernier contrat de location sur les parties privatives ou communes et être d'un montant au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer.
Exemple : le loyer annuel était de 7 200 € (soit 600 € par mois). Le loyer constaté pour ce type de logement dans le voisinage est de 9 000 € (soit 750 € par mois). La moitié de la différence est donc égal à 900 €.
Si le bailleur a réalisé des travaux d’amélioration d’un montant au moins égal à 3600 € TTC, la majoration est égale à 15 % du coût de ces travaux. Ainsi pour des travaux d’un montant de 4 000 €, le loyer annuel pourrait être majoré de 600 € (4 000 € x 15 %).
Le loyer pourra donc être augmenté, au maximum, dans ce cas, de 900 € par an. Le nouveau loyer annuel sera donc égal à 8 100 € (soit 675 € par mois).
Votre bail est renouvelé. Quel est le nouveau régime applicable ?
Le principe :
Lorsque le contrat de location est renouvelé entre le 1er août 2012 et le 31 juillet 2013, il ne peut y avoir de réévaluation du loyer autre que celle résultant de la révision, aux dates et conditions prévues au contrat (voir l’article 17 de la loi du 6 juillet 1989 ou de l’application d'une clause relative à la révision lors de son renouvellement.
Les dérogations possibles :
Lorsque le loyer est manifestement sous-évalué, le bailleur peut le réévaluer sans que la hausse de loyer excède la plus élevée des deux limites suivantes :
1 - La réévaluation du loyer : il s’agit de la moitié de la différence entre le loyer réévalué (article 17 c de la loi du 6 juillet 1989) et le loyer appliqué avant le renouvellement du contrat de location, mais révisé ;
2 - La réalisation de travaux : une majoration du loyer annuel égale à 15 % du coût réel des travaux TTC réalisés depuis le dernier renouvellement du contrat. Il s’agit de travaux d'amélioration portant sur les parties privatives ou communes et être d'un montant au moins égal à la dernière année de loyer. Exemple : le loyer annuel était de 7 200 € (soit 600 € par mois). Le loyer constaté pour ce type de logement dans le voisinage est de 8 000 € (soit 666.66 € par mois). La moitié de la différence est donc égal à 400 €.
Si le bailleur a réalisé des travaux d’amélioration d’un montant au moins égal à 7 200 € TTC, la majoration est égale à 15 % du coût de ces travaux. Ainsi pour des travaux d’un montant de 8 000 €, la majoration sera de 1 200 € (8 000 € x 15 %).
Le loyer pourra donc être augmenté, au maximum, dans ce cas, de 1 200 € par an. Le nouveau loyer annuel sera donc égal à 8 400 € (soit 700 € par mois).  | | Les dispositions du présent décret ne font pas obstacle à l'application de certains accords collectifs et de clauses contractuelles expresses, entre le bailleur et le locataire, qui prévoient une majoration du loyer consécutive à la réalisation de travaux d'amélioration du logement. |
Que faire en cas de différends ?
La commission départementale de conciliation est compétente pour connaître des conflits pouvant apparaître lors de l’application de ces mesures.
Pour résumer
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Télécharger le tableau récapitulatif des principales dispositions de ce décret (durée, apport...).
> Tableau récapitulatif |
Virginie Potiron et Laurine Caracchioli,
Juristes à l’Institut National de la Consommation
Pour en savoir plus Conseils pratiques de l’INC "Vous êtes en litige avec votre bailleur ? Saisissez la commission de conciliation"
Observatoire CLAMEUR
Des organismes pour vous répondre :
- Les associations de locataires et de consommateurs
Elles renseignent leurs adhérents sur leurs droits et elles peuvent également les aider à accomplir leurs démarches. Pour adhérer à une association, il vous sera demandé une cotisation annuelle qui vous permettra d'accéder aux services de cette association. - Votre centre technique régional de la consommation (CTRC) vous renseignera sur celles qui existent dans votre région.
- Le ministère de l’égalité des territoires et du logement
Le Ministère a mis en place une carte interactive des communes concernées par ces mesures, un simulateur de l’augmentation maximale des loyers pouvant être appliquée et un numéro vert (0 805 160 111) permettant d’obtenir une information gratuite.
- Les agences départementales pour l'information sur le logement (ADIL)
Il existe une ou plusieurs ADIL dans la quasi-totalité des départements. Chacune dispose d'une équipe de juristes spécialisés dans le domaine du logement qui informent et conseillent gratuitement le public : locataires, bailleurs, copropriétaires, accédants à la propriété etc.
Pour connaître les coordonnées de l'ADIL la plus proche de chez vous, téléphonez au 01 42 02 05 50 (répondeur) ou consultez le site de l'ANIL.
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