Se porter caution pour un locataire : les points clés

Fiche pratique J 190


Se porter caution pour un locataire, c’est s’engager à régler ses dettes s’il venait à cesser de payer ses loyers. C’est donc un engagement lourd de conséquence, et non une simple clause de style que l’on porte au bas d’un contrat pour rendre service à un parent ou à un ami. 

 

Cette fiche pratique de l'Institut national de la consommation aborde les questions les plus fréquentes autour de la caution, aussi bien en locations louées vides qu'en locations louées meublées, pour les contrats conclus, reconduits ou renouvelés depuis le 27 mars 2014 (article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989).  

 

Terminologie à ne pas confondre 
La caution : personne qui se porte garante d’une autre personne et qui accepte à l’avance de payer à sa place en cas de défaillance.

Le cautionnement : contrat par lequel la caution prend cet engagement.

Le dépôt de garantie : somme d'argent éventuellement demandée par le bailleur au locataire à la signature du bail pour faire face à d'éventuels manquements de clui-ci. 

 

1 - Un bailleur peut-il exiger que le locataire présente une caution ? Peut-il la refuser ?
2 - Comment se présente un acte de cautionnement ?
3 - Est-ce que je réponds de toutes les dettes du locataire ou seulement du loyer ?
4 - Combien de temps suis-je lié ?
5 - Le propriétaire peut-il se retourner contre moi sans même tenter des poursuites contre le locataire ?
6 - Le bailleur doit-il m'informer que le locataire ne paie plus ses loyers ?
7 - Nous sommes plusieurs cautions, comment cela se passerait-il en cas d'impayé dans une colocation ?
8 - Puis-je demander des délais de paiement ?
9 - Puis-je me retourner contre le locataire défaillant ?
10 - Mon conjoint est-il engagé ?
11 - Je suis poursuivi(e), quels sont mes moyens de défense ?
12 - Que se passerait-il si je venais à disparaître ? 

 

 

1 - Un bailleur peut-il exiger que le locataire présente une caution ? 

A la différence du vendeur ou du prestataire de services qui doit satisfaire tous ses clients, le bailleur choisit librement ses locataires, sous la seule réserve de ne pas se rendre coupable de pratiques discriminatoires en refusant des candidats en raison de leur origine, de leur sexe, de leur situation de famille, de leur grossesse, de leur apparence physique, de la particulière vulnérabilité résultant de leur situation économique, apparente ou connue de son auteur, de leur patronyme, etc. (article 225-1 du code pénal). Il peut donc exiger que son locataire présente des garanties financières et notamment une caution.

 

Cependant, le bailleur ne peut pas demander de caution dans trois cas :

 

  • S'il a souscrit une assurance, ou toute autre forme de garantie, garantissant les obligations locatives (article 22-1, 1er alinéa de la loi du 6 juillet 1989). Reste que le candidat locataire ne peut pas vérifier si le bailleur a souscrit ou souscrira une telle assurance. La demande de caution demeure possible si le locataire est étudiant ou apprenti.
     
  • S'il est une personne morale (autre qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus). Le cautionnement, dans ce cas, ne peut être demandé que s'il est apporté par l'un des organismes suivants :

    - les fonds de solidarité pour le logement (FSL) prévus à l'article 6 de la loi du 31 mai 1990 et les fonds locaux prévus à l'article 7 de la même loi
    - les organismes collecteurs de la participation des employeurs à l'effort de construction prévue à l'article L. 313-1 du code de la construction et de l'habitation agréés ;
    - les associations auxquelles un fonds de solidarité pour le logement ou un fonds local accorde sa garantie en application des dispositions de l'article 6 de la loi du 31 mai 1990 susvisée ; 
    - tous les organismes ou associations qui apportent, à titre gratuit, leur caution à un candidat à la location afin de favoriser son accès au logement.
     

  • S'il estime que la caution ne présente pas de garantie financière suffisante. En revanche, le bailleur ne peut refuser la caution présentée au motif qu’elle ne possède pas la nationalité française ou qu’elle ne réside pas sur le territoire métropolitain (article 22-1, alinéa 5 de la loi du 6 juillet 1989).

 

Deux dispositifs spécifiques à disposition du locataire

Le dispositif VISALE : depuis le 31 décembre 2015, le dispositif VISALE a remplacé la garantie des risques locatifs (GRL). Pour disposer du dispositif VISALE, certains critères doivent être remplis comme par exemple être un jeune de moins de 30 ans (jusqu’au 31ème anniversaire), à l’exception des étudiants non boursiers rattachés au foyer fiscal de leurs parents, en recherche de logement dans le parc privé ou un salarié de plus de 30 ans d’une entreprise du secteur privé hors agricole en recherche de logement dans le parc privé embauché (ou avec promesse d’embauche) depuis moins de 6 mois (hors CDI confirmé), et dans la limite de son contrat de travail. 
> Pour plus de détails : site visale.fr  

 

Le dispositif CLE (caution locative étudiante) : le locataire étudiant peut être éligible au dispositif de caution locative étudiante. Cette garantie de l'Etat est gérée par le CROUS et permet aux étudiants dépourvus de garants personnels de faciliter leur accès à un logement.  
> Pour plus de détails : site lokaviz, site officiel du logement étudiant du réseau des oeuvres universitaires et scolaires. 

 

 

2 - Comment se présente un acte de cautionnement ? 

Une simple mention portée au bas du contrat telle que "bon pour caution solidaire" n’engage pas le signataire. La loi impose un formalisme très rigoureux. L’acte peut valablement être porté sur le contrat de location lui-même, mais il se présente le plus souvent sous la forme d’un document distinct. Il peut également être fait par acte notarié. Le formalisme est plus important pour un cautionnement donné par avec sous seing privé que pour un cautionnement donné par acte authentique (articles 1369 et suivants du code civil). 

 

Un texte écrit de la main de celui qui se porte caution
Les engagements verbaux sont sans valeur et, comme le précise l’article 2292 du code civil, "le cautionnement ne se présume point". Cela signifie, en particulier, que les parents ne sont pas a priori la caution de leurs enfants. La mention qui précise la nature et le montant de l’engagement de la caution doit obligatoirement être écrit de la main de la caution (article 22-1 dernier alinéa de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). L'acte de cautionnement peut être écrit soit sur un document séparé, être établi par notaire ou rédigé directement dans le bail. 

 

Les mentions obligatoires
L’acte doit mentionner :

 

  • en chiffres et en lettres, le montant des dettes que la caution accepte de cautionner, si cette somme peut être déjà évaluée ;
     
  • si le cautionnement s’étend aux conséquences financières d’autres manquements du locataire (réparations locatives, indemnités d’occupation éventuellement prononcées en cas d’expulsion), d’un montant donc indéterminé, l'acte doit préciser ce à quoi la caution s’engage et ce, sous une forme quelconque, mais "de façon explicite et non équivoque" ;
     
  • l’avant-dernier alinéa de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 rédigé de la main de la caution : "Lorsque le cautionnement d’obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu’il s’agisse du contrat initial ou d’un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation". Cette formalité n’est pas exigée lorsque le cautionnement est donné par acte notarié (Cass. civ. 3e ch., 9 juillet 2008, pourvoi n° 07-10 926). En revanche, lorsque la caution n'est pas l'auteur de la mention manuscrite figurant dans l'acte de cautionnement, son engagement en cette qualité est nul, même en présence de sa signature sur le bail et sur l'acte de cautionnement.
     
  • si le bailleur de la location (vide ou meublée) est un professionnel, la caution doit en outre faire précéder sa signature de la mention manuscrite suivante : "En renonçant au bénéfice de discussion défini à l'article 2298 du code civil et en m’obligeant solidairement avec X, je m’engage à rembourser le créancier sans pouvoir exiger qu’il poursuive préalablement X " (article L. 331-2 du code de la consommation). Attention, les formalités définies à l'article L. 331-2 sont prévues à peine de nullité (article L. 343-2 du même code). Un professionnel est défini comme "toute personne physique ou morale, publique ou privée, qui agit à des fins entrant dans le cadre de son activité commerciale, industrielle, artisanale, libérale ou agricole, y compris lorsqu'elle agit au nom ou pour le compte d'un autre professionnel" (Article liminaire du code de la consommation). Voir point 6.​

Que vaut un cautionnement irrégulier ?  
Tout dépend du type d’irrégularité dont il est affecté. Si l’acte n’est pas signé de la main de la caution, s’il ne comporte pas les mentions obligatoires citées ci-dessus, il est nul de plein droit. S’il est ambigu, imprécis sur la portée de l’engagement de la caution, il n’est pas nul de plein droit, mais peut être annulé par le juge. En cas d’incertitude sur la portée de l’engagement souscrit, le doute profite à la caution : c’est une des conséquences de la rédaction de l’article 2292 du code civil.

 

Quelles pièces justificatives peuvent être demandées ? 
La liste des pièces justificatives qui peuvent être exigées du candidat à la location ou de sa caution par le bailleur, préalablement à l'établissement du contrat, est définie par décret (article 22-2 de la loi du 6 juillet 1989). 

 

Ainsi, le décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015 fixe :

 

Les manquements sont sanctionnés d'une amende administrative, prononcée par le préfet du département, dont le montant ne peut être supérieur à 3 000 € pour une personne physique et à 15 000 € pour une personne morale. L'amende est prononcée moins d'un an à compter de la constatation des faits et après que l'intéressé, ici le bailleur, a été informé de la possibilité de présenter ses observations dans un délai déterminé. Si un bailleur (ou une agence immobilière) vous demande une pièce justificative qui n'est pas autorisée, vous pouvez saisir les services des directions départementales de la protection des populations (DDPP).   

 

Une caution simple ou solidaire ?

 
La caution simple : la caution peut exiger du bailleur qu'il demande au préalable au locataire le paiement de la dette. La caution dans ce cas, n'est alors tenue au paiement que si le locataire n'est pas solvable ou si les poursuites contre lui échouent. En cas de pluralité de cautions, la caution ne sera poursuivie que pour une part de la dette et le montant total sera réparti entre les différentes cautions. 

 

La caution solidaire : si l'acte de cautionnement prévoit une clause de solidarité, le bailleur peut à son choix s'adresser à la caution ou au locataire en cas d'impayés. La caution peut être poursuivie pour toute la dette pour laquelle le locataire est redevable (dans la limite des sommes pour lesquelles elle s'est engagée). 

 

A savoir :

  • la caution doit recevoir un exemplaire du contrat de location ;
  • si plusieurs personnes se portent caution, chacune doit rédiger de sa main un acte de cautionnement.

 

 

3 - Est-ce que je réponds de toutes les dettes du locataire ou seulement du loyer ? 

Pour le savoir, reportez-vous à l’acte que vous avez signé.

 

Le cautionnement n’évoque que les dettes de loyer et de charges : votre obligation s’arrête là. Vous ne serez alors tenu de prendre en charge ni les indemnités d’occupation si le locataire se maintenait dans les lieux après la résiliation judiciaire du bail (car ces indemnités ne sont pas juridiquement des loyers), ni les frais de procédure engagés contre le locataire, etc.

 

Le cautionnement prévoit que vous garantirez d’autres frais incombant au locataire et si ces frais sont clairement identifiés : vous serez obligé de les assurer. Ainsi, si l’acte a prévu que vous répondrez des réparations locatives, vous pourrez être poursuivi pour le paiement des frais de remise en état des lieux loués.

 

Les frais évoqués plus haut (frais de procédure, indemnités d’occupation, etc.) pourront également vous être réclamés s’ils ont été expressément prévus, et uniquement dans ce cas.

 

 

4 - Combien de temps suis-je lié ? 

Les engagements perpétuels sont nuls, donc vous ne pouvez jamais être engagé sans limitation de durée ou sans possibilité de vous dégager. La durée de votre engagement et les possibilités de dénoncer le cautionnement dépendent de sa formulation.

 

Premier cas : une durée déterminée
L’acte précise clairement la durée de votre engagement. Par exemple, vous avez déclaré vous engager "pour la durée du contrat et de son renouvellement", ou encore "pour une durée de six années". Vous êtes tenu par votre engagement, et sans possibilité de le dénoncer, pendant toute la durée prévue. Dans le premier exemple cité, vous serez engagé jusqu’à la fin de la première période de renouvellement ; dans le second exemple, jusqu’au terme de la sixième année. Au-delà, votre engagement tombera de lui-même, sans que vous ayez à accomplir quelque formalité que ce soit.

 

Deuxième cas : une durée indéterminée
L’acte ne précise pas la durée de votre engagement, ou encore il lui fixe une durée indéterminée. Ce sera le cas si vous vous êtes, par exemple, engagé "pour la durée de la location". Vous répondrez du locataire aussi longtemps que vous n’aurez pas dénoncé votre contrat, ce que vous pouvez faire à tout moment : il vous suffit d’informer le bailleur de votre décision, par lettre recommandée avec avis de réception. Vous ne serez libéré qu’à la fin de la période de renouvellement ou de tacite reconduction en cours.

 

Un cautionnement qui vous engage "pour la durée du contrat et de ses renouvellements", mais sans précision du nombre des renouvellements, est un contrat à durée indéterminée, résiliable à tout moment passé la première période. Attention : même lorsque vous êtes dégagé du cautionnement, vous continuez de répondre des dettes du locataire nées à l’époque où vous étiez encore caution.

 

> Pour en savoir plus, lire la lettre-type "Vous vous êtes porté(e) caution pour un locataire et vous souhaitez vous dégager".

 

 

5 - Le propriétaire peut-il se retourner contre moi sans même tenter des poursuites contre le locataire ? 

La réponse dépend des termes utilisés dans l’acte pour qualifier votre cautionnement.
Si vous êtes caution solidaire, le créancier (ici, le bailleur) peut, en effet, décider d’agir directement contre vous. Mais si le contrat précise que vous êtes caution simple, ou encore s’il ne précise rien, le bailleur ne pourra se retourner contre vous qu’après avoir épuisé ses recours contre le débiteur (ici, le locataire) y compris en saisissant ses biens (article 2298 du code civil)

 

 

6 - Le bailleur doit-il m'informer que le locataire ne paie plus ses loyers ? 

Non, et dans les faits on constate souvent que le bailleur attend que l’impayé atteigne plusieurs mois de loyer pour se retourner contre la caution. Elle doit alors assumer une lourde dette, alors qu’avertie dès les premières défaillances, elle pourrait aider le locataire à trouver une solution, par exemple en saisissant le fonds de solidarité pour le logement (FSL) du département.

 

Dans deux cas, pourtant, vous serez obligatoirement informé de l’impayé :

 

  • lorsque le bailleur est un professionnel (loueur en meublé inscrit au registre du commerce et des sociétés). Celui-ci doit alors vous informer du non-paiement dès le premier incident de paiement non régularisé dans le mois de son exigibilité (article L. 333-1 du code de la consommation) ;
  • dans tous les cas, lorsque le bailleur adresse un commandement de payer au locataire : "le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard" (article 24 de la loi du 6 juillet 1989). Mais rien n’oblige le bailleur à recourir au commandement de payer et il n’utilisera cet outil que s’il veut résilier le contrat de location. 

7 - Nous sommes plusieurs cautions, comment cela se passerait-il en cas d'impayé dans une colocation ? 

 

Trois situations peuvent se présenter 

 

  • si la caution s'est engagée au profit d'un seul colocataire : l'acte de cautionnement doit identifier précisément le nom du colocataire bénéficiant de la garantie. La caution répond de la quote-part de loyer et des charges du colocataire désigné ;
  • si la caution s'est engagée au profit de plusieurs colocataires : l'acte de cautionnement doit désigner, parmi les colocataires, celui dont le départ mettra fin à son engagement. En effet, depuis le 27 mars 2014, à défaut d'identification du colocataire, l'acte de cautionnement est nul ; 
  • si plusieurs cautions se sont engagées pour plusieurs colocataires : chacune des cautions répond dans ce cas de la quote-part de loyer et des charges au même titre que les colocataires garantis. Si l’acte précise que les cautions s’engagent "solidairement" (c’est le cas le plus fréquent), le créancier pourra se retourner contre la caution de son choix pour le paiement de la totalité de la dette. Celui qui se sera acquitté du paiement devra alors se retourner contre ses cofidéjusseurs, c’est ainsi qu’on les nomme, pour qu’ils lui remboursent leur part (article 2310 du code civil).

La solidarité d'un des colocataires, et celle de la personne qui s'est portée caution pour lui, prennent fin à la date d'effet du congé régulièrement délivré et lorsqu'un nouveau colocataire figure au bail. A défaut, elles s'éteignent au plus tard à l'expiration d'un délai de six mois après la date d'effet du congé (article 8-1, V de la loi du 6 juillet 1989).

 

> Pour plus de détails sur la colocation, consulter notre fiche pratique "Colocation, sous-location, hébergement, cession de bail, décès du locataire et abandon de domicile".  

 

8 - Puis-je demander des délais de paiement ? 

Si vous n’êtes pas en mesure de payer ce que vous devez, vous pouvez, comme tout débiteur en difficulté, demander des délais au juge : "le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues (...)". (article 1343-5 du code civil). 

 

Si votre situation financière est telle que ces délais ne suffiraient pas, vous pouvez saisir la commission départementale de surendettement.

 

> Pour en savoir plus, lire la fiche pratique INC "Le surendettement" et le dossier INC "Faire face au surendettement".  

 

 

9 - Puis-je me retourner contre le locataire défaillant ? 

Oui, si le locataire est solvable ou l’est redevenu.

 

Vous pouvez agir à deux stades : 

 

  • Avant paiement : vous pouvez assigner le locataire dès que vous êtes vous-même poursuivi ; ce type d’action n’est évidemment envisageable que si le débiteur est solvable ; 
     
  • Après paiement : vous pouvez agir dès que le locataire sera revenu à meilleure fortune (article 2305 du code civil) et vous pouvez le faire pendant dix ans, même s’il s’agissait au départ d’une dette de loyer normalement prescriptible par trois ans (cinq ans auparavant), car entre vous il ne s’agit pas d’un loyer. Cette action est appelée "action personnelle" (article 2309 du code civil) par opposition à "l’action subrogatoire" dont vous disposez également (article 2306 du code civil). Cette dernière consiste à engager contre le locataire l’action que le bailleur pourrait lui-même exercer : saisie mobilière, résiliation du bail et expulsion).

10 - Mon conjoint est-il engagé ? ​​

Tout dépend de votre régime matrimonial : 

 

  • Si vous êtes mariés sous le régime légal (communauté réduite aux acquêts) et que votre conjoint n’a pas expressément donné son accord au cautionnement, vous n’avez engagé que vos biens et revenus propres. S’il a donné son accord express, ses biens propres ne sont pas engagés, mais tous les biens communs le sont (article 1415 du code civil)
     
  • Si vous êtes marié sous le régime de la séparation de biens, vous n’avez engagé que vos propres biens et revenus, et votre conjoint ne peut pas être inquiété. 
     
  • Pour les partenaires liés par un PACS, sauf dispositions contraires contenues dans la convention, le régime de droit commun des partenaires pacsés est celui de la séparation de biens. Ainsi, si l'un des partenaires décide de devenir caution, les biens personnels de son conjoint ne sont engagés que s'il donne son consentement à l'acte de caution. Si la convention soumet au régime de l'indivision, les biens acquis après la conclusion du PACS, ces derniers seront alors réputés appartenir en indivision pour moitié à chacun des conjoints. Si l'un des conjoints se porte caution mais que l'autre n'a pas donné son consentement, la moitié de ces biens pourra être saisie​.

11- Je suis poursuivi(e), quels sont mes moyens de défense ? 

En premier lieu, vérifiez si le cautionnement que vous avez signé est valable. S’il ne comporte pas les mentions obligatoires, ou n’est pas rédigé de votre main, il est nul de plein droit. A fortiori, s’il se limite à une mention telle que "bon pour caution solidaire". S’il ne précise pas suffisamment ce à quoi vous vous êtes engagé, il peut être annulé.

 

Assurez-vous ensuite que votre engagement est encore valable, ou du moins qu’il l’était encore à la date de la défaillance du loca­taire, et que les dettes qui vous sont imputées ont bien été prévues dans le cautionnement. N’oubliez pas que vous disposez des mêmes moyens de défense que le débiteur. Le locataire peut, en effet, avoir des raisons légales de refuser de payer. Ainsi il peut, et vous également, refuser de payer un reliquat de charges non justifiées, ne pas donner suite à une augmentation de loyer supérieure à celle de l’indice légal, contester les frais de remise en état qui lui sont imputés. Autre raison de ne pas payer : la prescription de la dette de loyer et/ou de charges. Toutes les actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par 3 ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit (article 7-1 de la loi 89).    

 

Enfin, sachez que, même si votre engagement est incontestable et la dette du locataire établie, vous ne pourrez pas être saisi de façon illimitée : vous avez droit en effet à un minimum insaisissable appelé "reste à vivre", au moins égal à ce que vous pourriez toucher au titre du revenu de solidarité active (RSA) majoré de 50 % pour un ménage.

 

> Pour en savoir plus, visiter le site service-public "Solde bancaire insaisissable".

 

 

12 - Que se passerait-il si je venais à disparaître ? 

Aux termes de l'article 2294 du code civil, vos engagements passent à vos héritiers. Mais les poursuites du créancier sont limitées aux dettes existant au jour du décès, même si le paiement ne vous en avait pas encore été réclamé.

 

Pour en savoir plus
> Fiche - ANIL - "Caution et garantie

> Site du Ministère du logement : "La caution pour une location"

> Fiche pratique INC - "Colocation, sous-location, hébergement, cession de bail, décès du locataire et abandon de domicile" - août 2016

 

 

Laurine CARACCHIOLI, 

Juriste à l'Institut national de la consommation

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