Mieux comprendre l’encadrement des loyers à Paris

Fiche pratique J 274


Cette fiche pratique a pour but d'expliquer en 10 points le dispositif d'encadrement du niveau des loyers, issu de la loi ALUR du 24 mars 2014, et applicable depuis le 1er août 2015. 


La ville de Paris, zone de tensions fortes entre l’offre et la demande, est pour le moment la seule ville concernée par ce dispositif.

 

Il s'applique à la double condition que :

- des observatoires locaux des loyers agréés soient mis en place

- des arrêtés préfectoraux fixant les loyers de référence soient publiés dans chaque zone.

 

Décryptage.

 

 

1 - Un dispositif nouveau, pérenne et complémentaire 

2 - A l'entrée dans le logement : application du loyer du précédent locataire

3 - Des loyers de référence fixés par arrêté préfectoral

4 - Les logements concernés 

5 - Exception : un loyer fixé uniquement en fonction des références de loyer 

6 - Deux dérogations au loyer du précédent locataire 

7 - Le complément de loyer 

8 - Les cas de contestation possibles

9 - Au renouvellement du bail : le loyer peut être réévalué ou diminué 

10 - Questions-réponses 

 

 

1 - Un dispositif nouveau, pérenne et complémentaire

 

Aujourd'hui, deux dispositifs d'encadrement des loyers peuvent se combiner.

 

C'est le cas notamment de la ville de Paris, zone tendue, où il existe, d'une part, l'encadrement annuel limitant l'évolution du montant des loyers déjà existant (article 18 de la loi du 6 juillet 1989) et, d'autre part, un nouveau dispositif d'encadrement complémentaire issu de la loi ALUR (articles 17 et 17-2 de la loi 89) plafonnant le niveau des loyers. 

 

Désormais, les contrats de location parisiens devront être conclus dans le respect de ces deux conditions :

 

- application du loyer de l’ancien locataire dans les conditions fixées chaque année par décret (voir "A l'entrée dans le logement : application du loyer du précédent locataire") ; 

- fixation des valeurs limites par arrêté préfectoral dans les conditions du nouveau mécanisme d’encadrement du niveau des loyers (voir "Des loyers de référence fixés par arrêté préfectoral").

 

Quand le dispositif s'applique-t-il ?
Le nouveau dispositif d’encadrement du niveau des loyers s’applique lors de la mise en location (première location ou relocation) d’un logement ou lors du renouvellement du bail
 
Il concerne donc principalement les locataires qui signent un nouveau bail depuis le 1er août 2015

 

Pour plus d’informations, un numéro de téléphone est mis à la disposition des Parisiens, 01 42 79 50 49, et une adresse mail dédiée : loyers.paris@adil75.org  ainsi que des synthèses : "Les loyers à Paris, vous êtes locataire", ADIL 75 , "Les loyers à Paris, vous êtes propriétaires, ADIL 75

 

Après Paris, les villes qui doivent accueillir ce nouvel encadrement des loyers ne représentent qu'une poignée pour le moment : Lille mettra en place ce dispositif d'ici la fin de l'année et Grenoble a priori, l'an prochain. Toulouse de son côté, l'aurait refusé. 

 

 

2 - A l’entrée dans le logement : application du loyer du précédent locataire

 

Dans le cas d'une relocation, où le logement a été occupé par un locataire au cours des 18 derniers mois, le loyer est égal au loyer de ce précédent locataire (indiqué dans le contrat de location).

 

Si une révision du loyer (IRL) est intervenue au cours des 12 derniers mois précédant la conclusion du nouveau contrat de location : le dernier loyer appliqué ne peut pas faire l’objet d’une nouvelle révision. Le nouveau loyer est égal au plus au loyer du précédent locataire.

 

Si aucune révision n’est intervenue sur cette période : une révision du loyer est possible, en fonction de la variation de l’IRL. La date de référence à prendre en compte est celle du dernier indice publié à la date de signature du nouveau contrat.

 

Attention :

- si l’ancien loyer est supérieur au loyer de référence majoré en vigueur au moment de la formation du contrat, il faudra le réduire.

- si le loyer est égal au loyer de référence majoré, dans ce cas, le bailleur ne pourra l'augmenter, même dans le cas de travaux d'amélioration. 

- la prise en compte de l’IRL ne peut amener le nouveau loyer à un montant supérieur au loyer de référence majoré en vigueur.

 

 

3 - Des loyers de référence fixés par arrêté préfectoral

 

Le loyer est fixé en fonction du loyer de référence (ou loyer médian), dans la limite du loyer de référence majoré (loyer de référence augmenté de 20 %), calculé à partir des niveaux de loyers constatés par les Observatoires des Loyers. A Paris, il s'agit de l'Observatoire des loyers de l’Agglomération Parisienne (OLAP). Les références sont exprimées en m² de surface habitable, par catégorie de logement et par secteur géographique

 

Dans le cas d'un logement meublé, une majoration unitaire par m² de surface habitable est appliquée aux loyers de référence définis pour les logements vides. 

 

Les loyers de référence sont arrêtés par le Préfet pour chaque catégorie de logement sur la base des données transmises par les observatoires de loyers  en fonction des loyers habituellement constatés dans le voisinage. En Ile-de-France, le Préfet a signé en juin dernier l’arrêté préfectoral permettant la mise en œuvre du dispositif d’encadrement des loyers à Paris en fixant un loyer de référence, un loyer de référence majoré et un loyer de référence minoré (loyer de référence minoré de 30%) exprimé par un prix au m² de surface habitable selon les catégories de logements et les secteurs géographiques.

(Pour l'année 2016, consulter l'arrêté du 20 juin 2016 dont les dispositions entrent en vigueur le 1er août 2016).

  

Un complément de loyer peut également être appliqué  au loyer de base (voir 7. Le complément de loyer). 

 

Un outil efficace : la carte interactive des loyers de référence à PARIS 

Pour 2015, l'OLAP a calculé les loyers de référence pour les 80 quartiers de Paris, regroupés en 14 zones, et pour 16 types de biens (studio, deux, trois, quatre pièces et plus) et quatre époques de construction (avant 1946, 1946-1970, 1971-1990 et depuis 1991). Cette information peut être obtenue en mairie ou auprès de l'administration fiscale.

 

La carte interactive de Paris est consultable sur le site de la Direction Régionale et Interdépartemental de l’Hébergement et du Logement (DRIHL). Cette carte représente ainsi un outil efficace pour le locataire qui soupçonne son loyer d'être trop élevé. 

 

> Consulter la carte ici

 

 

 4 - Les logements concernés

 

L’encadrement des loyers concerne la location vide (articles 17 et 17-2 de la loi 89) et la location meublée (article 25-9 I de la loi 89) à titre de résidence principale (parc privé).

 

Pour mémoire, l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989 définit la résidence principale "comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l'habitation ".

 

Quels sont les logements exclus ?
Sont exclus du dispositif, les logements du parc social, les logements soumis à la loi de 48, les logements conventionnés du parc privé (sauf loyers intermédiaires), les logements loués à titre de résidence secondaire, les logements de fonction, les logements foyers, les locations touristiques, les logements donnés en location à titre exceptionnel par les collectivités locales, les résidences universitaires conventionnées APL, les logements meublés situés en résidence services.

 

 

5 - Exception : un loyer fixé uniquement en fonction des références de loyer

 

Dans les cas suivants, il n’y a pas lieu de se référer au loyer du précédent locataire. Le loyer est fixé librement dans la limite du loyer de référence majoré établi par l’arrêté préfectoral lorsque le logement :

- n’a jamais été loué ;

- est vacant depuis plus de 18 mois ;

- a fait l’objet de travaux d’amélioration depuis moins de 6 mois (d’un montant au moins égal à la dernière année de loyer). 

 

 

6 -Deux dérogations au loyer du précédent locataire

 

Une hausse au-delà du loyer du précédent locataire est possible dans deux cas, mais toujours dans la limite du loyer de référence majoré.  

 

D’une part, lorsque certains travaux d’amélioration ou de mise en conformité avec les caractéristiques de décence sont réalisés par le bailleur. La hausse du loyer annuel ne pourra alors excéder 15 % du coût réel des travaux TTC.

 

D’autre part, lorsque le loyer est manifestement sous-évalué. Dans ce cas, la hausse de loyer ne pourra excéder la moitié de la différence entre : le montant d’un loyer déterminé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables et le dernier loyer appliqué au précédent locataire, éventuellement révisé.

 

Attention : lorsque le loyer appliqué au précédent locataire (éventuel complément de loyer compris) est supérieur au loyer de référence majoré en vigueur à la date de la conclusion du nouveau contrat de location, ces dérogations ne sont pas possibles.

 

Pour plus de détails : consulter l'article 4 du décret n°2015-931 du 29 juillet 2015 et le site de l'ANIL.

 

 

7 - Le complément de loyer

 

Par principe, le bailleur doit fixer le loyer dans la limite du loyer de référence majoré.

 

Cependant, lorsque le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort déterminantes, il existe une exception : un loyer supérieur au loyer de référence majoré reste possible. Il s'agit du complément de loyer

 

Les caractéristiques doivent réunir les conditions suivantes (article 3 du décret du 10 juin 2015) :

- ne pas avoir été pris en compte pour la détermination du loyer de référence ;

- être déterminantes pour la fixation du loyer (logement comparé à des logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique) ;   

- ne pas donner lieu à récupération par le bailleur au titre des charges, ni à la contribution pour le partage des économies d’énergie (articles 23 et 23-1 de la loi du 6 juillet 1989).

 

Le contrat de location doit mentionner les caractéristiques justifiant ce complément de loyer (ex : grande terrasse, parking, maison individuelle à Paris... ). 

 

 

8 - Les cas de contestation possibles

 

Il est possible de contester le loyer fixé au bail en demandant une diminution devant la Commission départementale de conciliation (CDC) ou directement devant le Tribunal d'instance. Le locataire a 3 ans à compter de la signature du bail pour le faire. Le nouveau loyer s'appliquera de manière rétroactive et le trop-perçu sera reversé au locataire.  

 

Le locataire peut également contester le complément de loyer : Le locataire dispose d'un délai de 3 mois après la signature du contrat de location pour contester le complément de loyer et solliciter la procédure de conciliation devant la CDC.

 

Si la conciliation échoue, dès réception de l'avis de la Commission, il pourra saisir dans les 3 mois le juge d'instance d'une demande en annulation ou en diminution du complément de loyer. La fin de non-recevoir tirée de l'absence de saisine préalable de la commission départementale de conciliation peut être soulevée d'office par le juge.

 

Devant le juge, c’est au propriétaire de justifier du bien-fondé du complément de loyer.

 

Le locataire doit continuer de payer le loyer jusqu’à la décision de justice. 

 

Le montant du complément de loyer déterminé soit par conciliation soit par voie judiciaire, rétroagira à la date d'effet du bail. Si le juge donne raison au locataire, le propriétaire devra rembourser les trop-perçus depuis la signature du bail.

 

Retrouvez toutes les informations utiles sur la CDC (composition, organisation, procédure)  : Décret n° 2015-733 du 24 juin 2015.

 

 

9 - Au renouvellement du bail : le loyer peut être réévalué ou diminué

 

Lorsque le bail arrive à échéance, le locataire se trouve dans deux situations : soit dans le cas d'une reconduction tacite du bail, soit dans le cas d'un renouvellement de son bail. Dans le premier cas, le loyer pourra uniquement être révisé en fonction de la variation de l'IRL. Dans le second, deux procédures d'ajustement du loyer sont possibles : l'action en diminution et l'action en augmentation du loyer. 

 

L'action en diminution du loyer : si le loyer fixé par le bailleur est supérieur au loyer de référence majoré, le locataire peut faire une proposition de diminution de son loyer au moins 5 mois avant le terme du contrat par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. En cas de refus ou de non-réponse du bailleur 4 mois avant le terme du bail, le locataire peut saisir la Commission départementale de conciliation (CDC). Si aucune issue de conciliation n'a été trouvée, le locataire pourra saisir le tribunal d'instance avant le terme du contrat. 

 

L'action en augmentation du loyer : dans ce cas, le loyer est inférieur au loyer de référence minoré. Le bailleur pourra donc faire une proposition d'augmentation du loyer à son locataire au moins 6 mois avant le terme du contrat par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Si le locataire refuse la proposition ou ne répond pas dans les 4 mois avant le terme du contrat, la CDC pourra être saisie par le bailleur. Afin de contester l'action, le locataire pourra se baser sur les 6 références de loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables. En cas d'échec de conciliation, la saisine du Tribunal d'instance est ici aussi possible. Si le bailleur arrive à obtenir gain de cause (par voie de conciliation ou par voie judiciaire), la hausse du loyer s'appliquera par tiers ou par sixième annuel selon la durée du contrat de bail. 

 

 

10 - Questions-réponses

 

Question : Si le loyer de base prévu dans le contrat est supérieur au loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du contrat, que peut faire le locataire ? 

Réponse : Le loyer pourra faire l'objet d'une action en diminution de la part du locataire. Mais attention, cette action ne pourra se faire que si le loyer de base est supérieur au loyer de référence majoré (voir 9. Au renouvellement du bail : le loyer peut être réévalué ou diminué). 

 

Question : Dans quel délai le locataire doit-il solliciter la diminution de son loyer ? 

Réponse : Le locataire sollicite la diminution du loyer dans un délai de 5 mois avant le terme du bail en cours (voir 9. Au renouvellement du bail : le loyer peut être réévalué ou diminué). 

 

Question : Comment le locataire peut-il contester un loyer excessif ? 

Réponse : Un nouveau locataire qui a signé son bail après le 1er août et qui s'aperçoit que son loyer est supérieur au loyer médian majoré pourra le contester dans les 3 ans à compter de la signature du bail auprès de la Commission départementale de conciliation. Pour information, une demande de baisse de loyer n'est pas un motif valable pour mettre fin à une location. 

 

Question : Je suis locataire d'un HLM. Suis-je concerné par le dispositif d'encadrement des loyers ? 

Réponse : Non. L'encadrement des loyers ne concerne pas le parc social. 

 

Question : Comment détermine-t-on un loyer manifestement sous-évalué ? 

Réponse : Il est nécessaire de consulter les références de loyer du voisinage établies par les observatoires de loyer. Par exemple, l'OLAP à Paris. Il appartient au bailleur de fournir 6 références de loyer du voisinage correspondant pour les 2/3 à des baux de plus de 3 ans.

Récemment, la Cour de cassation a jugé qu'il importait que les références utilisées par un bailleur concernent des appartements lui appartenant. Peu importe donc que les logements de référence appartiennent au bailleur lui-même (Cass. civ., 3ème, 17 décembre 2014, n° de pourvoi 13-24360).

 

 

> Pour en savoir plus, lire l'article "Contrats types et encadrement des loyers : ce qui change au 1er août 2015".

 

 

Laurine CARACCHIOLI
Juriste à l'Institut national de la consommation 

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