Obligation d’information et devoir de conseil de l’agent immobilier lors d'une vente immobilière

Rétrospective jurisprudentielle (1er semestre 2016)


L'Institut national de la consommation vous présente un panorama des décisions de justice rendues début 2016 sur le sujet de l'obligation d'information des agents immobiliers. Les juridictions judiciaires ont confirmé et affiné la définition de cette obligation, par les différents cas d'espèce qui se sont présentés devant elles.


1 - Le principe : l'agent immobilier est tenu d'une obligation d'information et de conseil.

2 - Mais son obligation est pondérée en fonction des circonstances.

 

 

1 - LE PRINCIPE : L'AGENT IMMOBILIER EST TENU D'UNE OBLIGATION D'INFORMATION ET DE CONSEIL

 

1.1 - L'intermédiaire professionnel est tenu d'une obligation d'information et de conseil qui implique non seulement qu'il délivre loyalement toutes les informations en sa possession de nature à influer sur la décision de l'acquéreur, mais aussi qu'il se renseigne lui‐même sur tous les points d'une certaine importance (CA Douai, 1ère Chambre, Section 1, 12 mai 2016, n°15-01729)

"En ce qui concerne l'agence immobilière

 

Les époux C… font grief à l'agence immobilière d'avoir commercialisé le bien en indiquant que la toiture était neuve, ce qui les a trompés sur la qualité des travaux et caractérise un manquement de l'intermédiaire à ses obligations d'information ainsi que de conseil.

 

Les désordres mentionnés par l'expert n'étaient perceptibles que par un professionnel de la construction immobilière ce que n'est pas l'agence Avenir immobilier dont les compétences sur ce plan ne sont que commerciales. L'agent ne pouvait donc mettre en garde les acquéreurs sur l'existence de vices affectant le bien vendu.

 

L'intermédiaire professionnel n'en est pas moins tenu d'une obligation d'information et de conseil qui implique non seulement qu'il délivre loyalement toutes les informations en sa possession de nature à influer sur la décision de l'acquéreur, mais aussi qu'il se renseigne lui‐même sur tous les points d'une certaine importance. En l'espèce les acquéreurs font grief à l'intermédiaire d'avoir présenté la toiture comme neuve sans attirer leur attention sur le fait que le vendeur avait lui‐même exécuté les travaux.

 

Toutefois ce point n'aurait d'effet que si les acquéreurs avaient ignoré cette réalité. Or l'acte de vente mentionne que le constructeur est le vendeur et précise qu'aucune police d'assurance n'a été souscrite pour la réalisation des constructions. Dès lors l'information ayant été portée à la connaissance des acquéreurs, ceux‐ci ne peuvent reprocher à l'intermédiaire de n'avoir pas l'avoir lui‐même recherchée et transmise".

 

1.2 - L’agent immobilier doit informer les acquéreurs sur la conformité des lieux aux normes d’habitabilité (Cassation, Civ 3., 21 janvier 2016, n°14-12144)

"Attendu qu'ayant décidé, à bon droit, que le principe de la responsabilité délictuelle de l’Agence (…) à l'égard de M. et Mme X... avait été définitivement retenu par le jugement du 30 octobre 2008, et relevé que le manquement de celle‐ci à son obligation d'information à l'égard des acquéreurs sur la conformité des lieux aux normes d'habitabilité leur avait causé une perte de chance de renoncer à l'acquisition ou d'en modifier les conditions et que, s'ils avaient eu connaissance d'une telle impropriété de l'immeuble à sa destination du fait de son insalubrité, ils auraient vraisemblablement renoncé à leur investissement, la cour d'appel, qui n'a pas dénaturé les conclusions de M. et Mme X... ni le rapport d'expertise et qui n'était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a pu déduire, de ces seuls motifs, que l‘ Agence devait être condamnée à réparer les préjudices des acquéreurs dont elle a souverainement fixé le montant".

 

1.3 - Il doit également vérifier l’exactitude de la surface mentionnée dans le compromis de vente d’une maison, non soumise à la loi CARREZ (CA Orléans, Chambre civile, 29 février 2016, n°14-03703)

La loi CARREZ du 18 décembre 1996 prévoit que "toute promesse unilatérale de vente ou d'achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d'un lot ou d'une fraction de lot de copropriété mentionne la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot". AInsi, cette mesure n'est applicable que lors de la vente d'un bien situé en copropriété.

Les juges viennent cependant préciser que l'agent immobilier doit également vérifier l'exactitude de la surface d'une maison vendue, si elle est mentionnée dans le compromis de vente, bien que la mention ne soit pas obligatoire.

 

"Sur la responsabilité de la société immobilière :

 

Attendu , dès lors qu'il n'y a pas eu de poursuites pénales sur le fondement de l'article L. 121‐1 du code de la consommation pour pratique commerciale trompeuse, qu'il appartient au demandeur à l'action engagée devant une juridiction civile, d'établir l'existence des éléments nécessaires à la mise en œuvre de la responsabilité civile du professionnel ;

 

Attendu que l'agent immobilier est tenu d'éclairer les parties aux conventions conclues par son intermédiaire ;

 

que son devoir d'information et de conseil lui impose en particulier de veiller à la correcte désignation des éléments susceptibles d'influer sur le consentement des parties ;

Attendu qu'il est établi en l'espèce que X… a acquis en janvier 2010, par l'intermédiaire de la société, une maison individuelle présentée dans l'annonce commerciale de cette agence immobilière comme ayant une surface habitable de 120 m2 ;

 

Que l' entreprise (diagnostiqueur), contactée par X… en vue de la revente de son bien et dont le tribunal a relevé sans être sérieusement contredit qu'elle disposait d'un certificat de compétences en matière de diagnostics immobiliers, a attesté le 28 février 2012 que la surface habitable était de 106, 77 m 2 et non de 120 m2 , ce que la société immobilière ne conteste pas utilement ;

 

Attendu que si l'indication d'une surface dans la fiche de présentation du bien, destinée à sa commercialisation, est dépourvue de valeur contractuelle, une telle précision n'étant pas obligatoire pour une maison individuelle, il en va différemment lorsque cette précision a été reportée dans le compromis de vente signé entre les parties, ce qui est le cas en l'espèce , puisque le compromis de vente signé le 30 janvier 2010 par X… indique sur la 'désignation du bien' qu'il s'agit d'une 'maison de 5 pièce(s), d'une surface de 120 m2' ;

 

Qu'il est établi que c'est bien l'agence immobilière qui a assuré la rédaction de ce compromis, de sorte que connaissant cet élément , il lui incombait d'exercer son devoir d'information sur cet élément substantiel dans l'accord des parties sur la chose et le prix ; que la circonstance que l'acte authentique qui a été rédigé postérieurement par le notaire ne comporte aucune indication de surface ne dispensait pas l'agent immobilier de son devoir d'information à l'égard de l'acquéreur ;

 

Qu'en ne vérifiant pas l'exactitude de la surface qu'elle a mentionnée dans le compromis de vente, la société immobilière a commis une faute qui engage sa responsabilité".

 

1.4 - Il ne peut se contenter de reprendre la déclaration du vendeur sur la surface. Il est tenu de faire des vérifications élémentaires (CA Versailles, 3ème Chambre, 3 mars 2016, n°14-01463)

"Si aux termes de l'article 46 (de la loi du 10 juillet 1965), la signature de l'acte authentique constatant la réalisation de la vente mentionnant la superficie de la partie privative du lot ou de la fraction de lot entraîne la déchéance du droit à engager ou à poursuivre une action en nullité de la promesse ou du contrat qui l'a précédé, ces dispositions n'empêchent nullement que soit recherchée la responsabilité de l'agence immobilière qui a inexactement indiqué la superficie dans le compromis de vente.

 

Il est constant que lors de la conclusion du mandat de vente donné par la société immobilière venderesse, il a été noté que la superficie du bien à vendre était de 57 m2, affirmation qui ne pouvait venir que du mandant. (…) lui a été adressé la liste des documents à lui communiquer, dont la copie des 5 premières pages de son titre de propriété et le mesurage du bien. Lorsque le mandant lui a adressé les documents demandés, faisait défaut le certificat de mesurage.

 

La société immobilière a alors adressé un courrier électronique au vendeur le 20 mai 2010 ‐dont rien n'établit qu'il ait été tronqué comme le soutient l'agence immobilière‐ en ces termes : 'il manque la carrez. Je vais indiquer dans le compromis de vente que le vendeur déclare que la surface carrez est de 57 m²'. Il apparaît ainsi que la société immobilière s'est contentée de reprendre la déclaration du vendeur alors qu'en sa qualité de rédacteur du compromis de vente, elle était tenue d'effectuer des vérifications élémentaires afin d'établir un acte conforme à la réalité du bien.

 

De l'absence de réclamation faite à ce titre, il doit être déduit que l'agent immobilier était bien en possession des cinq premières pages de l'acte notarié du 7 septembre 2005 par lequel l’acheteur a acquis le bien et dont la lecture permet de constater que la superficie du bien y était portée pour 50 m2, ce qui était de nature à signaler une réelle difficulté.

 

Il incombait à la société immobilière de vérifier la cohérence de la déclaration de surface du vendeur au regard de cet acte notarié.

 

En s'abstenant de procéder à ces vérifications et en établissant un acte dont l'efficacité était immédiatement compromise, la société immobilière a manqué à ses obligations envers la société immobilière venderesse et le jugement sera confirmé de ce chef".

 

1.5 - Il a l’obligation d’informer les acheteurs de la réalisation prochaine de travaux onéreux, portant sur un aspect essentiel de l’immeuble (CA Colmar, 3ème Chambre A, 31 mars 2016, n°14-06247)

"Cette décision d'engager ces travaux de réfection pour un montant de 113 500 euros, honoraires de syndic et d'architecte en sus, a d'ailleurs été votée par l'assemblée des copropriétaires du 29 mars 2012, soit postérieurement à la vente immobilière réalisée le 29 février 2012.

 

La SARL immobilière était parfaitement informée des travaux de toiture envisagés dès avant la signature du compromis de vente signé avec X… le 20 décembre 2011, puisque par lettre recommandée en date du 21 décembre 2010 reçue le 27 décembre 2010, elle a été destinataire, pour le compte des époux K, du procès‐verbal de l'assemblée générale du 13 décembre 2010.

 

En n'informant pas X… de ces travaux onéreux, portant sur un aspect essentiel de l'immeuble, qui subissait des infiltrations par la toiture, l'appelante a engagé envers l'intimée sa responsabilité quasi délictuelle en manquant à son obligation d'information, ce d'autant que par courriels du 13 février 2012, X… avait sollicité de l'agence immobilière la production du dernier procès‐verbal de l'assemblée générale de la copropriété.

 

L'appelante, qui a manqué à son obligation d'information, ne peut se retrancher derrière le fait que l'intimée avait connaissance du nom du syndic de la copropriété et aurait pu se renseigner directement auprès de lui, pas plus que derrière le fait que le notaire était aussi débiteur d'une telle obligation envers X…, alors que la SARL immobilière avait une connaissance parfaite de l'état réel du bien près d'un an avant la signature du compromis de vente".

 

1.6 - Il doit signaler une difficulté connue aux acheteurs et à leur notaire, et ce de manière officielle (CA Aix-en-provence, 1ère Chambre A, 29 mars 2016, n°15-02833)

"Attendu que l'agence qui avait elle‐même négocié la vente ayant conduit au compromis du 10 mai 2010 et avait parfaitement connaissance de la situation du terrain au regard de la présence de termites, ne peut reprocher au notaire un défaut d'information, alors qu'il lui incombait, en sa qualité de professionnel de l'immobilier de signaler la difficulté de manière officielle au moment de la signature du compromis de vente tant aux époux X… qu'au notaire du vendeur".

 

 

1.7 - En tout état de cause, l’agent immobilier a l’obligation d’annexer le dossier de diagnostic technique à la promesse de vente (CA Paris, Pôle 4, Chambre 1, 4 mars 2016, n°14-20619)

"Sur la responsabilité de l'agent immobilier et des époux B…

 

Considérant que le jugement qui a retenu la responsabilité de l'agence et rejeté celle des époux B… sera confirmé par adoption de motifs ;

 

Qu'il sera seulement ajouté qu'en vertu des dispositions légales ci‐dessus rappelées, le dossier de diagnostic technique aurait dû être annexé à la promesse et en tout état de cause, la promesse notifiée, à nouveau, aux acquéreurs par l'agence rédactrice de l'avant‐contrat et responsable de cet acte".

 

2 - MAIS SON OBLIGATION EST PONDEREE EN FONCTION DES CIRCONSTANCES

 

2.1 - En présence de mérule, il ne peut être reproché à l’agent immobilier de ne pas avoir critiqué le devis d’une entreprise spécialisée (CA Rennes, 10 décembre 2015, n° 12/05619)

"L'agence immobilière ayant décelé des traces suspectes au‐dessus de la porte d'entrée a, conformément à sa mission, pris l'initiative du devis (…) du 16 février 2007 qu'elle a communiqué aux époux A... pour servir de base à leur offre d'achat du 17 février 2007 proposant au vendeur d'en conserver la charge. (…)

 

C'est à bon droit que la société (immobilière) soutient avoir ainsi rempli son devoir de conseil. Il ne peut lui être reproché de n'avoir pas critiqué ce devis réalisé par une entreprise spécialisée qui ne s'est révélé que par la suite fondé sur des recherches incomplètes et erroné tant dans son montant que dans l'ampleur des travaux préconisés. En outre, le devis de la société (…) ne faisait pas explicitement référence à la présence du mérule".

 

2.2 - La responsabilité de l’agent immobilier découle de son domaine de compétence, à savoir les qualités et défauts du bien immobilier, mais non de la situation juridique de l’immeuble (CA Bastia, 10 février 2016, n°14-00170)

"Sur la responsabilité de l'agent immobilier

 

L'agent immobilier, la S.A.R.L. (…) intermédiaire dans la transaction, n'avait, en effet, aucun lien contractuel avec les époux XY, acquéreurs, cependant, il peut engager sa responsabilité en application de l'article 1382 du code civil à leur égard.

 

Sans empiéter sur le domaine de compétence du notaire, en rédigeant une promesse de vente en l'état des déclarations partielles des vendeurs, sur la consistance du bien, l'agent immobilier n'engage sa responsabilité que s'il est établi qu'il disposait d'éléments de nature à faire douter de leur véracité ou de leur exactitude. S'il est tenu de vérifier, par toutes investigations utiles les déclarations faites par son mandant, qui conditionnent la validité ou l'efficacité de l'acte qu'il dresse, il n'est pas démontré qu'il disposait d'éléments de nature à faire douter de leur véracité. De plus, la responsabilité de l'agent immobilier découle de son domaine de compétence, à savoir les qualités et défauts du bien immobilier, voire les qualités et défaillances du vendeur ou du locataire qu'il présente mais non de la situation juridique de l'immeuble à l'égard de la copropriété. A l'inverse du notaire, il n'a pas à solliciter un relevé cadastral de l'immeuble objet de la transaction. Des affirmations générales des époux XY, ne résulte pas la démonstration d'une faute de l'agent immobilier qui leur aurait causé un préjudice. Le jugement sera réformé à ce titre".

 

2.3 - L’agent immobilier n’est pas un professionnel de la fiscalité (CA Besançon, 1ère Chambre, 1er mars 2016, n°14-02152)

Cette problèmatique s'est posée en matière de calcul de de plus-value immobilière à acquitter en cas de vente d'immeuble.

 

"C'est dès lors par des motifs pertinents que la cour adopte, considérant d'une part, que la Sarl (immobilière) a légitimemnt pu penser que X... avait été suffisamment informée par son notaire des régimes d'imposition associés à ses deux biens et, d'autre part, que celle-ci n'administre pas la preuve qui lui incombe que, par suite d'une faute imputable à l'agent immobilier, elle a perdu une chance de renoncer à son projet de vendre l'immeuble loué, que les premiers juges l'ont déboutée de ses demandes".

 

2.4 - L’agent immobilier ne doit pas conseiller au même titre qu’un professionnel de la construction (CA Paris, Pôle 4, Chambre 1, 12 février 2016, n°14-21109)

"Considérant que le jugement sera confirmé par adoption de motifs en ce qu’il a rejeté les demandes de X formées à l’encontre de l’agence immobilière et du notaire ;

 

Qu’il sera seulement ajouté, en ce qui concerne l’agence, que celle-ci n’est pas une professionnelle de la construction, et ce peu important que d’autres biens aient été sinistrées dans le voisinage dès lors que le mode constructif des pavillons diffère d’une construction à l’autre et que celui litigieux était en bon état au moment de la vente, ainsi que constaté par le professionnel du bâtiment qui assistait X, lors des visites".

 

2.5 - De plus, l’agent immobilier ne doit pas se livrer à une forme d’expertise sur la potentialité des vices cachés (CA Montpellier, 1ère chambre, 18 février 2016, n°13-07751)

Par acte authentique, les époux X ont acquis de Mademoiselle Z une maison d’habitation par l’intermédiaire d’une agence immobilière. Différents désordres, dont des fissures affectant la maison, ont été constatés par un expert. Les acheteurs ont assigné le vendeur et l’agent immobilier sur le fondement respectif du vice caché et du manquement à l’obligation de conseil et d’information.

 

Les juges d’appel se sont prononcés selon les termes suivants.

 

"Sur la responsabilité de l'agent immobilier

 

Attendu qu'aucune faute n'est démontrée à l'égard de l'agent immobilier relative aux conditions de la visite, alors qu'il a été motivé ci‐dessus sur le caractère de vice caché constitué par la plasticité du sol, portant en germe des fissures, et sur la mauvaise qualité des travaux, ce qui obligerait l'agent immobilier, dès les premières visites, à une analyse technique l'obligeant à anticiper sur cette plasticité des sols, et à conseiller une visite complète des abords et des combles, à laquelle rien n'indique ou ne démontre qu'il se soit opposé, le paradoxe pour l'acheteur étant que la fissure externe qu'il n'a pas pu voir (à cause d'un chien selon lui) avait un caractère apparent évident ;

 

Attendu que le paradoxe juridique tient aussi dans le fondement des vices cachés choisis à l'encontre du vendeur, sur lequel il a été statué, à mettre en perspective avec le reproche formulé en page 10, à l'encontre de l'agent immobilier, à savoir l'obligation pour ce dernier d'informer l'acheteur des vices apparents, au demeurant en sa qualité de professionnel, alors que l'agent immobilier n'est pas un spécialiste de la construction ;

 

Attendu qu'en réalité, rien ne démontre que l'acheteur n'aurait pas pu se convaincre au cours des visites, et par la faute de l'agent immobilier, de l'ensemble des défauts apparents, ce dernier n'étant pas tenu au titre de son obligation de conseil d'information de se livrer à une forme d'expertise sur la potentialité de vices cachés, à moins que la démonstration ne soit rapportée qu'il en avait connaissance, ou que le vendeur l'ait mis au courant ;

 

Attendu que la faiblesse de l'argumentation des acheteurs se révèle à la lecture de leurs conclusions page 12, où ils affirment que c'est la mission même de conseil et d'information de l'agent immobilier d'attirer l'attention des acquéreurs sur l'existence de désordres apparents, car il s'agit d'un professionnel de l'immobilier, et qu'il lui appartenait donc de procéder à « un contrôle relatif du bien », dont les acheteurs se gardent bien en l'espèce de caractériser les modalités et l'étendue, en tenant pour acquis que l'agent immobilier savait que la mention sur le bon de visite d'une villa entièrement rénovée ne correspondait pas la réalité ( le compromis qui seul lie les parties parle de maison ancienne), et que les travaux étaient de très mauvaise qualité, avec dissimulation d'anciennes fissures par bricolage, ce qui ne résulte, quant à la connaissance alléguée, ni des pièces régulièrement communiquées ni des conclusions expertales ;

 

Attendu qu'en toute hypothèse, la responsabilité de l'agent immobilier suppose la démonstration d'une faute dans l'obligation de conseil et d'information, qui serait en l'espèce l'abstention de procéder à un contrôle « relatif », mais aussi d'un lien direct avec un dommage ;

 

Mais attendu que rien ne démontre avec certitude que l'information et le conseil donnés par l'agent immobilier, à partir des seuls éléments dont il pouvait disposer au moment du compromis, et dont rien n'indique qu'il a privé de façon déloyale l'acheteur potentiel, auraient conduit ce dernier à ne pas s'engager dans l'opération, sauf à exiger de lui par anticipation une analyse technique qui ne résulte que de l'expertise judiciaire, sur l'existence d'un vice caché en germe, sachant que l'agent immobilier n'est pas un spécialiste de la construction, mais un spécialiste du négoce immobilier ;

 

Attendu que le jugement de premier ressort sera donc réformé sur la responsabilité de l'agent immobilier, qui doit faire l'objet d'un débouté".

 

 

2.6 - Dès que l’information a été portée à la connaissance des acquéreurs, ceux-ci ne peuvent reprocher à l’intermédiaire de n’avoir pas l’avoir lui-même recherchée et transmise (CA Douai, 1ère Chambre, Section 1, 12 mai 2016, n°15-01729)

 

"En ce qui concerne l'agence immobilière

 

Les époux C… font grief à l'agence immobilière d'avoir commercialisé le bien en indiquant que la toiture était neuve, ce qui les a trompés sur la qualité des travaux et caractérise un manquement de l'intermédiaire à ses obligations d'information ainsi que de conseil.

 

Les désordres mentionnés par l'expert n'étaient perceptibles que par un professionnel de la construction immobilière ce que n'est pas l'agence Avenir immobilier dont les compétences sur ce plan ne sont que commerciales. L'agent ne pouvait donc mettre en garde les acquéreurs sur l'existence de vices affectant le bien vendu.

 

L'intermédiaire professionnel n'en est pas moins tenu d'une obligation d'information et de conseil qui implique non seulement qu'il délivre loyalement toutes les informations en sa possession de nature à influer sur la décision de l'acquéreur, mais aussi qu'il se renseigne lui‐même sur tous les points d'une certaine importance. En l'espèce les acquéreurs font grief à l'intermédiaire d'avoir présenté la toiture comme neuve sans attirer leur attention sur le fait que le vendeur avait lui‐même exécuté les travaux.

 

Toutefois ce point n'aurait d'effet que si les acquéreurs avaient ignoré cette réalité. Or l'acte de vente mentionne que le constructeur est le vendeur et précise qu'aucune police d'assurance n'a été souscrite pour la réalisation des constructions. Dès lors l'information ayant été portée à la connaissance des acquéreurs, ceux‐ci ne peuvent reprocher à l'intermédiaire de n'avoir pas l'avoir lui‐même recherchée et transmise".

 

 

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