Le prêt à taux zéro (PTZ)

Fiche pratique E 26


Le prêt à taux zéro (PTZ) est une aide permettant aux personnes physiques d'accéder à la propriété de leur logement. Il a été modifié dans le cadre de la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (dite loi ALUR) ainsi que par la loi de finances pour 2015.

 

Le nouveau dispositif est entré en vigueur le 1er octobre 2014. Il a été élargi aux logements anciens depuis le 1er janvier 2015 sous certaines conditions. Ces conditions ont été assouplies et le montant du prêt revu à la hausse depuis le 1er janvier 2016. Les modalités de ce prêt sont définies aux articles L. 31-10-1 et suivants ainsi que R. 31-10-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation.

 

1 - QU'EST-CE QUE LE PRET A 0 % ?

Qui propose cette avance ?

Le prêt est-il assimilable à de l'apport personnel ?

Existe-t-il des frais ?

 

2 - A QUI EST DESTINE CE PRET ?

La condition de primo-accession

La condition de ressources du ménage

 

3 - QUELS LOGEMENT SONT CONCERNES ?

L'usage du logement

Les opérations finançables

 

4 - QUEL EST LE MONTANT DU PRET ?

Plafonnement en fonction du coût total de l'opération

Plafonnement en fonction de l'endettement

 

5 - COMMENT REMBOURSER CE PRET ?

La durée de remboursement

Le remboursement par anticipation

Que se passe-t-il en cas de revente du bien ?

 

 

1 - QU'EST-CE QUE LE PRET A 0 % ?

Comme l'indique sa dénomination, le prêt à taux zéro (PTZ) est une avance de fonds gratuite. Le montant remboursé correspondra exactement au montant prêté. Aucun intérêt ne sera donc dû à l'établissement prêteur.

L'aide est destinée exclusivement au financement d'une résidence principale par une personne physique. Une seule avance est accordée par opération et par ménage. L'emprunteur effectue une déclaration sur l'honneur conforme au modèle type présenté à l'annexe 1 de l'arrêté du 31 décembre 2010.

 

Qui propose cette avance ?
Tous les établissements de crédit ayant passé une convention avec l'Etat sont habilités à proposer ce produit. Compte tenu du nombre important d'accords passés, il n'est pas possible d'en dresser une liste exhaustive ; sachez tout de même que tous les grands réseaux bancaires distribuent le prêt à taux zéro.

Le choix de l'établissement du dépôt de dossier incombe à l'emprunteur, qui peut d'ailleurs retenir une banque différente de celle où il compte contracter son prêt principal.

 

Le prêt est-il assimilable à de l'apport personnel ?
Aucun apport personnel ne peut être demandé pour obtenir le bénéfice de cette aide. Cependant, comme ce prêt ne peut représenter plus de la moitié de l'ensemble des crédits nécessaires au financement de l'opération, un apport personnel pourra être exigé par les professionnels pour l'octroi du ou des autres crédits.

En règle générale, le PTZ est assimilé à un apport personnel par les banques : le coût de l'opération s'en trouve ainsi réduit, puisque le montant de l'apport personnel entre traditionnellement en ligne de compte lors de la négociation des taux.

 

Existe-t-il des frais ?
En vertu de la convention signée entre l'Etat et les établissements distributeurs, aucuns frais de dossier, d'expertise, intérêts ou intérêts intercalaires ne pourront être perçus au titre du prêt à taux zéro.

Certains frais seront néanmoins à votre charge comme ceux liés à la garantie du prêt. De plus, l'établissement qui vous octroie le crédit exigera certainement que vous souscriviez une assurance invalidité-décès-incapacité de travail.

Vous n'êtes toutefois pas tenu de prendre l'assurance que vous propose la banque. Pour plus d'information, voir la fiche pratique INC "Achat à crédit et assurance : l'assurance emprunteur".

 

 

2 - A QUI EST DESTINE CE PRET ?

La condition de primo-accession
L'emprunteur ne doit pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux dernières années précédant l'offre de prêt (et il doit pouvoir le prouver).

 

Cependant, cette condition peut être levée si l'emprunteur ou l'un des occupants du logement :

- sont titulaires de la carte d'invalidité de 2e ou 3e catégorie,

- ou sont bénéficiaires d'une allocation aux adultes handicapés (AAH) ou d'une allocation d'éducation de l'enfant handicapé (AEEH),

- ou ont été victimes d'une catastrophe ayant rendu inhabitable leur résidence principale de manière définitive.

 

La condition de ressources du ménage
Le PTZ est accessible sous condition de ressources, déterminées en fonction du nombre de personnes destinées à occuper le logement à titre de résidence principale et en fonction de la localisation du logement.

 

Les ressources prises en compte correspondent au plus élevé des deux montants suivants :

 

  • la somme des revenus fiscaux pour l'année n-2 de l'ensemble des personnes devant occuper le logement ;
  • le neuvième du coût total de l'opération (voir "Le coût total de l'opération comprend").

La localisation géographique est classée selon les quatre catégories suivantes :

 

  • Zone A : l'agglomération de Paris, la Côte d'Azur, la partie française de l'agglomération genevoise, certaines agglomérations ou communes où les loyers et les prix des logements sont très élevés ;
  • Zone B1 : certaines grandes agglomérations ou agglomérations dont les loyers et le prix des logements sont élevés, une partie de la grande couronne parisienne non située en zone A, quelques villes chères, les départements d'outre-mer ;
  • Zone B2 : villes centres de certaines grandes agglomérations, grande couronne autour de Paris non située en zone A et B1, certaines communes où les loyers et les prix des logements sont assez élevés, communes de Corse non situées en zones A ou B1 ;
  • Zone C : reste du territoire.

Pour être éligible au PTZ, les ressources prises en compte ne doivent pas dépasser les montants mentionnés au tableau ci-dessous :

 

 Nombre de personnes  Zone A  Zone B1  Zone B1   Zone B3 
 1  37 000 € 30 000 €  27 000 € 24 000 €
 2  51 800 € 42 000  €  37 800 € 33 600€
 3  62 900 € 51 000 €  45 900 € 40 800 €
 4  74 000 € 60 000 €  54 000 € 48 000 €
 5  85 100 € 69 000 €  62 100 € 55 200 €
 6  96 200 € 78 000 €  70 200 € 62 400 €
 7  107 300 € 87 000 €  78 300 € 69 600 €
 8 et plus  118 400 € 96 000 €  86 400 € 76 800 €

 

 

3 - QUELS LOGEMENTS SONT CONCERNES ?

 

L'usage du logement

  • Il doit être  la résidence principale de l'emprunteur et des autres personnes censées occuper le logement, pendant une durée de 6 ans à compter du versement du prêt. Par résidence principale, on entend l'obligation d'occiper le logement au moins huit mois par an.

Exceptions :

Le critère des huit mois par an n'est pas retenu :

 

  • en cas de force majeure ;
  • pour raison de santé ;
  • en cas d'obligation liée à l'activité professionnelle (*).

(*) obligation caractérisée par des déplacements réguliers ; par la nécessité absolue de service découlant de dispositions statutaires ; obligation figurant dans le contrat de travail contraignant l'emprunteur à résider dans un logement qui n'est pas le logement financé avec le prêt ; par l'éloignement entre le logement financé et le lieu de l'activité, dans la limite d'une durée de trois ans lorsque le logement n'est pas occupé par l'une des personnes mentionnées lors de la demande de PTZ.

 

  • Pendant une période de 6 ans à compter du versement du prêt, l'emprunteur ne peut pas louer le logement.

Exceptions :

Le bénéficiaire du PTZ peut le louer avant l'échéance des 6 ans s'il ne peut plus occuper le logement en tant que résidence principale pour des raisons personnelles ou professionnelles (décès ou invalidité d'une personne composant le ménage, divorce ou dissolution d'un pacs, chômage d'une durée supérieure à un an ou mobilité professionnelle entraînant un trajet de plus de 50 km ou d'une durée supérieure à 1h30 entre le nouveau lieu de travail et le logement financé).

 

  Le logement doit être loué sous conditions de plafond de loyer et de ressources du locataire (identiques à celles du logement locatif social) ; de plus, le logement ne peut être ni affecté à la location saisonnière ou en meublé, ni utilisé comme résidence secondaire, ni utilisé à titre accessoire du contrat de travail.

 

  • L'occupation des lieux doit intervenir au plus tard un an après la date d'achèvement des travaux, ou un an après la date d'acquisition du logement si celle-ci est postérieure.

Exceptions :

Le délai d'entrée dans les lieux peut être porté à six ans lorsque l'habitation est destinée à être occupée en tant que résidence principale par le bénéficiaire de l'avance dès sa mise en retraite, et à condition qu'elle soit louée durant cette période transitoire dans les conditions vues ci-dessus.

 

Les opérations finançables
Le prêt à taux zéro permet de financer les opérations suivantes :

 

  • la construction d'un logement (accompagnée éventuellement de l'acquisition de droits de construire ou de terrains destinés à sa construction) ;
  • la transformation en logement de locaux non destinés à l'habitation ;
  • l'acquisition d'un logement neuf ;
  • l'acquisition d'un logement faisant l'objet d'un contrat de location-accession ;
  • l'acquisition d'un logement ancien (voir ci-dessous les conditions pour le PTZ dans l'ancien).

Remarques : Toutes les opérations mentionnées ci-dessus peuvent comprendre des travaux. Elles peuvent également comprendre la construction ou l'acquisition simultanée de dépendances : loggia, balcon, terrasse accessible privative, véranda, séchoir extérieur au logement, cave d'une surface d'au moins 2 m², et en outre, pour l'habitat individuel, garage individuel et combles accessibles.

 

Attention  Lorsque le logement est ancien, le PTZ ne peut être accordé que dans les deux situations suivantes.

 

  • Acquisition d'un logement du parc social (HLM ou société d'économie mixte). L'occupant peut, sous certaines conditions, bénéficier d'un PTZ pour acheter son propre logement ou un autre logement de son bailleur social situé dans le même département. .
  • Acquisition d'un logement pour lequel l'acquéreur s'engage à réaliser des travaux représentant au moins 25% du coût total de l'opération. Les travaux doivent avoir pour objet la création de surfaces habitables nouvelles ou de surfaces annexes (voir ci-dessus), la modernisation, l'assainissement ou l'aménagement des surfaces habitables ou des surfaces annexes ainsi que les travaux destinés à réaliser des économies d'énergie, à l'exception de ceux financés au moyen de l'éco-PTZ. Ces travaux doivent faire l'objet d'un programme de travaux au moment de l'acquisition et devront être réalisés dans un délai maximal de 3 ans à compter de l'émission de l'offre de prêt.

 

4 - QUEL EST LE MONTANT DU PRET ?

Le montant du PTZ varie en fonction de la taille du ménage, de la situation géographique du logement (zone A, zone B1, zone B2, zone C), de son caractère neuf ou ancien, du coût total de l'opération (lui-même plafonné) et du montant des autres crédits contractés pour financer le bien immobilier.

Le ministère du logement propose un simulateur.

 

Plafonnement en fonction du coût total de l'opération

 

Le coût total de l'opération comprend :

 

  • la charge foncière (si l'acquisition du terrain date de moins de deux ans) ou la charge immobilière, y compris les honoraires de géomètre et les taxes afférentes, à l'exclusion des frais d'acte notarié et des droits d'enregistrement pour les terrains à bâtir ou les immeubles anciens ;
  • les coûts d'aménagement et de viabilisation du terrain et les honoraires afférents ;
  • le coût des travaux, y compris les honoraires liés à leur réalisation ou leur certification, à l'exception des montants financés au moyen de l'éco-PTZ (voir fiche pratique INC "L'éco-prêt à taux zéro pour financer ses travaux de rénovation énergétique") ;
  • les honoraires de négociation restant, le cas échéant, à la charge de l'acquéreur ;
  • les frais relatifs à l'assurance de responsabilité ou à l'assurance de dommages ;
  • la taxe d'aménagement.

Attention  Le coût total de l'opération pris en compte est plafonné en fonction de la composition du ménage et de la zone géographique.

 

 Nombre de personnes  Zone A  Zone B1  Zone B1   Zone C1
 1 150 000 € 135 000 € 110 000 €  100 000 €
 2 210 000 € 189 000 € 154 000 €  140 000 €
 3 255 000 € 230 000 € 187 000 €  170 000 €
 4 300 000 € 270 000 € 220 000 €  200 000 €
 5 et plus 345 000 €  311 000 € 253 000 €  230 000 €

 

Exemple : si vous êtes seul(e), que vous achetez en zone B1 et que le coût total de l'opération s'élève à 150 000 € alors on retiendra seulement la somme de 135 000 € (plafond pour une personne en zone B1) pour calculer vos droits à PTZ. Par contre, si le coût s'élève à 120 000 €, on retiendra bien cette somme pour le calcul du PTZ puisqu'elle est inférieure au plafond.

 

A partir du coût de l'opération retenu, est appliqué un coefficient pour connaître vos droits à PTZ. Ce coefficient est de 40 % quelle que soit la situation géographique du logement. Toutefois, il n'est que de 10 % dans le cas de la revente d'un logement social à l'un de ses occupants.

Exemple : si vous êtes seul(e), que vous achetez en zone B1 un logement neuf et que le coût total de l'opération retenu s'élève à 135 000 €, alors vos droits à PTZ s'élèveront à 54 000 € (135 000 x 40 %).

 

Attention  Ces droits ne sont pas définitifs, car un autre plafond va peut-être intervenir et limiter le montant de votre PTZ (voir ci-dessous)

 

Plafonnement en fonction de l'endettement

Le montant du PTZ ne doit pas excéder le montant du ou des autres prêts, d'une durée au moins égale à deux ans, concourant au financement de la même opération.

 

Exemple : si on reprend l'exemple de droits à PTZ d'un montant de 54 000 € et que le montant global de vos autres prêts (de plus de deux ans) pour financer l'opération s'élève à 50 000 €, alors le PTZ qui vous sera accordé sera de 50 000 € également. Au total, votre projet immobilier sera financé par le crédit à hauteur de 100 000 €, dont la moitié (et pas plus) par le PTZ.

 

5  - COMMENT REMBOURSER CE PRET ?

La durée de remboursement

 

Composition du ménage 1 2 3 4 5 6 7 8 et +
Coefficient familial 1 1,4 1,7 2 2,3 2,6 2,9 3,2

 

Exemple : si les ressources de votre ménage sont de 35 000 €, le revenu retenu pour fixer la durée du prêt sera de 25 000€ si le ménage compte 2 personnes (35 000 € / 1,4) mais de 17 500 € si le ménage compte 4 personnes (35 000 € / 2). On voit que le coefficient familial a pour objet d'assouplir les conditions de remboursement pour les ménages qui, à ressources égales, ont le plus de personnes à charge.

 

  • En fonction du montant de vos ressources (recalculé avec le coefficient familial) et de la zone géographique de votre logement, il est possible de déterminer la modalité de remboursment de votre PTZ
MODALITE ZONE A ZONE B1 ZONE B2 ZONE C
 1 ≤ 22 000 € ≤ 19 500 € ≤ 16 500 € ≤ 14 000 €
 2 ≤ 25 000 € ≤ 21 500 € ≤ 18 000 € ≤ 15 000 €
 3 ≤ 37 000 € ≤ 30 000 € ≤ 27 000 € ≤ 24 000 €

 

Exemple : si les revenus de votre ménage s'élèvent à 20 000 € et que vous achetez en zone B1, alors le remboursement de votre PTZ se fera selon la modalité 2.

 

  • Les trois modalités de remboursement du PTZ sont les suivantes :
MODALITE Période de différé Période de remboursement Durée totale
 1 15 ans 10 ans 25 ans
 2 10 ans 12 ans 22 ans
 3 5 ans 15 ans 20 ans

 

La période de différé correspond à une première période de votre PTZ durant laquelle vous n'aurez rien à rembourser. Elle peut être réduite si vous le souhaitez au moment de l'octroi de prêt, sans toutefois être réduite de plus de 4 ans. 

 

Attention  La période de différé ne peut être supérieure à la durée la plus longue de vos autres prêts servant au financement de votre projet.

 

Exemple : PTZ de 100 000 €

  • modalité 1 : vous ne rembourserez rien pendant 15 ans (amortissement différé) puis vous rembourserez 833,33 €/mois pendant 10 ans (100 000 € divisés par 10 années divisés par 12 mois) ;
  • modalité 2 : vous ne rembourserez rien pendant 10 ans puis vous rembourserez 694,44 €/mois pendant 12 ans (100 000 € divisés par 12 années divisés par 12 mois) ;
  • modalité 3 : vous ne rembourserez rien pendant 5 ans puis vous rembourserez 555,56 €/mois pendant 15 ans (100 000 € divisés par 15 années divisés par 12 mois) ;

Le remboursement par anticipation

Il est possible de rembourser le PTZ par anticipation, de façon partielle ou totale. Le contrat peut néanmoins interdire les remboursements inférieurs à 10 % du montant initial du PTZ, sauf s'il s'agit de son solde (article L. 312-21 du code de la consommation). Mais aucune indemnité ne peut être demandée par l'établissement de crédit au client.

 

Des difficultés peuvent néanmoins survenir lors des remboursements par anticipation. En effet, le PTZ est généralement souscrit dans la banque qui vous octroie le prêt principal de votre financement immobilier. Or, la banque préférera que vous remboursiez d'abord par anticipation le PTZ, sur lequel elle n'a pas de marge, alors que votre intérêt est plutôt de rembourser le prêt principal sur lequel vous payez des intérêts.

 

Face à ce problème, l'arrêté du 25 mai 2011 est venu préciser les modalités du remboursement anticipé, sans toutefois vraiment les clarifier. Elles peuvent être ,selon nous, résumées ainsi :

 

  • la règle générale veut que « sauf demande expresse de l'emprunteur, le remboursement anticipé, total ou partiel, à l'initiative de l'emprunteur, du PTZ ne peut en aucun cas intervenir avant le remboursement total des autres prêts concourant au financement de l'opération gérés par un même établissement » ;
  • l'emprunteur peut, sur demande expresse, choisir la manière dont sera affecté son remboursement anticipé entre le PTZ et le prêt principal.

  Si vous avez la possibilité de faire un remboursement anticipé, demandez par écrit à votre banque qu'elle affecte les sommes au remboursement de votre prêt principal, afin de réduire le coût de votre financement immobilier. Et surtout pensez à conserver une copie de votre demande.

 

 

Que se passe-t-il en cas de revente du bien ?

La cession du bien immobilier implique normalement le remboursement intégral du capital restant dû. Néanmoins, l'emprunteur peut conserver le bénéfice du PTZ pour financer l'acquisition ou la construction d'une nouvelle résidence principale.

En cas de divorce, si le logement financé grâce au PTZ est repris par l'un des deux ex époux, celui-ci peut continuer à bénéficier de l'intégralité de l'avance en cours.

 

Pour plus d'information, voir le site de l'agence nationale pour l'information sur le logement (ANIL) : www.anil.org

 

Emmanuel Masset-Denevre,
économiste à l'Institut national de la consommation (INC)
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