Le plan d'épargne logement (PEL)

Fiche pratique E 21


Le plan d'épargne logement (PEL) depuis le 1er mars 2011
 

L'épargne logement a pour objectif l'octroi d'un prêt immobilier à taux réduit, à la suite d'une phase d'épargne constituée de versements réguliers sur un plan d'épargne logement (PEL).
 
Cette fiche pratique de l'INC vous donne les clés pour bien comprendre le fonctionnement ainsi que les avantages et contraintes de ce placement, suite à la réforme de 2011.


 

1 - Qui peut ouvrir un PEL ?
2 - Comment fonctionne le PEL ?
3 - Quel est le rendement de l'épargne sur un PEL ? [calculez les intérêts] 
4 - Quelle fiscalité s'applique sur le PEL ?
5 - Peut-on transférer son PEL ou le céder ?
6 - Peut-on léguer son PEL ?
7 -Peut-on retirer ses fonds avant l'échéance contractuelle de 4 ans ?
8 - Que se passe-t-il à l'échéance contractuelle de 4 ans ?
9 - Pour quel type de résidence le prêt d'épargne logement peut-il être demandé ?
10 - Pour quel type d'opérations le prêt d'épargne logement peut-il être demandé ?
11 - A partir de quand est-il possible de le demander ? 
Comment sont calculés les droits à prêt ? 
12 - [calculez les droits à prêt]
Peut-on céder ses droits à prêt à sa famille ?
13 -Quel est le montant de la prime ?  [calculez la prime]
14 - Quelle est la durée, le montant et le taux du prêt ? [calculez le montant et ses mensualités]
15 - Comment se déroule l'obtention du prêt ?
16 - En cours de prêt


1 - QUI PEUT OUVRIR UN PEL ?

Seules les personnes physiques peuvent ouvrir un PEL dans les banques, caisses d'épargne et organismes de crédit ayant signé une convention avec l'État.

 

La règle de non-cumul

 

Il n'est pas possible de détenir plusieurs PEL, sous peine de perdre la totalité des intérêts acquis ainsi que le bénéfice du prêt et de la prime d'épargne.
En revanche, il est possible de posséder à la fois un CEL (compte d'épargne logement) et un PEL, à condition que ces produits soient souscrits dans le même établissement.

 

L'ouverture au nom d'un enfant mineur

 

Le plan souscrit au nom d'un enfant mineur peut être utilisé à terme soit par l'enfant devenu majeur, soit par les parents gestionnaires durant la minorité de l'enfant.
Cependant, le plan ou le compte constitue le patrimoine de l'enfant. En ce sens, la circulaire du 23 avril 1992 rappelle que les établissements gestionnaires doivent veiller à ce que les intérêts des enfants mineurs ne soient pas lésés, en particulier en cas de clôture de plan ou de compte ouvert à leur nom, comme en cas d'utilisation des droits à prêt provenant de celui-ci. Ils doivent notamment exiger la signature de chacun des parents lors de ces opérations.
 

 

2 - COMMENT FONCTIONNE LE PEL ?

 

Après le versement d'un dépôt initial minimal de 225 €, le souscripteur du plan s'engage à effectuer, pendant 4 ans, des versements à échéances régulières (mensuelles, trimestrielles ou semestrielles).
Les versements doivent résulter d'un effort d'épargne et ne doivent donc pas être constitués au moyen de prêts. Ils ne peuvent pas être inférieurs à 540 € par an. En pratique, il est possible de modifier occasionnellement leur montant et leur périodicité par avenant, à condition que le total des versements de l'année ne soit pas inférieur au minimum de 540 €.
 

  Le montant maximal des dépôts sur un PEL est de 61 200 € (hors intérêts capitalisés).

 

3 - QUEL EST LE RENDEMENT DE L'EPARGNE SUR UN PEL ?
 
La comptabilisation des intérêts
 

Les versements ne sont enregistrés que toutes les quinzaines.
 
Un dépôt porte intérêt à compter du 1er ou du 16 du mois selon sa date de réception. Par exemple, une somme déposée le 5 mars commencera à porter intérêt le 16 mars.
 
Un retrait cesse de porter intérêt le 1er ou le 16 du mois précédant la date de ce retrait. Ainsi, une somme retirée le 5 mars n'aura porté intérêt que jusqu'au 1er mars.

 

Remarque : l'application de cette règle de la quinzaine ne peut pas pénaliser les déposants opérant des virements entre deux CEL (détenus par deux personnes différentes), ou d'un CEL vers un PEL, ou à partir d'un PEL transformé en CEL.

 

Les intérêts sont capitalisés annuellement au 1er janvier. Cela signifie qu'ils s'ajoutent au capital à cette date, pour produire eux-mêmes des intérêts.

 

 

 

Le montant des intérêts

 

Pour les PEL souscrits depuis le 1er mars 2011, le taux de rendement est calculé selon une formule qui prend en considération les taux du marché (arrêté du 20 janvier 2011). Le taux ainsi calculé est défini au moment de l'ouverture du PEL et est valable pendant toute sa durée de vie. Il ne peut en aucun cas être inférieur à 2,5 % (hors prime et hors prélèvements sociaux).

 

Lorsque le plan est suivi d'une demande de prêt immobilier, les intérêts sont majorés d'une prime d'épargne allant de 1 000 à 1 525 € (voir ci-dessous : « Quel est le montant de la prime ? »).
 
> Calculez les intérêts de votre PEL

 

4 - QUELLE FISCALITE S'APPLIQUE SUR LE PEL ?

 

Les intérêts des PEL ne sont pas pris en compte pour l'impôt sur le revenu. Mais ils sont soumis chaque année aux prélèvements sociaux (15,5 % depuis le 1er juillet 2012).
Les intérêts ne sont pas pris en compte pour le calcul de l'allocation de logement.

 

5 - PEUT-ON TRANSFERER SON PEL OU LE CEDER ?

 

 

• Il est possible de transférer son PEL dans un autre établissement, si ce dernier est d'accord. Attention : si vous possédez également un CEL (compte d'épargne logement), les deux produits doivent être transférés en même temps.

 

• Il est possible de céder son PEL (capital, intérêts, droits à prêt et prime…) à un seul membre de sa famille, parmi ceux-ci :

 

– conjoint du bénéficiaire ;
– ascendants, descendants, oncles, tantes, frères, sœurs, neveux et nièces du bénéficiaire ou de son conjoint ;
– conjoints des frères, sœurs, ascendants et descendants du bénéficiaire ou de son conjoint.
 
La cession du PEL est donc interdite entre cousins, concubins ou pacsés.
 

 

6 - PEUT-ON LEGUER SON PEL ?

 

Oui, mais le legs ne peut être effectué qu'au profit d'un seul destinataire. Si ce dernier est déjà titulaire d'un PEL, il lui est possible, à titre exceptionnel, de conserver les deux PEL.

 

7 - PEUT-ON RETIRER SES FONDS AVANT L'ECHEANCE CONTRACTUELLE DE 4 ANS ?

Contrairement au CEL, les versements effectués sur le PEL sont indisponibles pendant toute la durée du plan.
 
Il est toutefois possible de disposer des fonds par anticipation en résiliant le contrat. Le taux de rémunération du plan est alors modifié en fonction de sa durée d'avancement.
 
– Pour tout retrait des fonds avant 2 ans, les intérêts sont recalculés au taux d'un CEL (1,5 % depuis le 1er août 2003).

 

– Lorsque la résiliation a lieu à partir de 2 ans et avant 3 ans, elle entraîne la perte des bénéfices du PEL (prime et droits à prêt). Les intérêts sont néanmoins calculés au taux normal (2,5 % depuis le 1er mars 2011).
 
– Si la sortie intervient entre le troisième et le quatrième anniversaire, le bénéfice des droits à prêt est maintenu, mais la prime d'épargne maximale est réduite de moitié.
 

 À noter  En cas de résiliation du PEL, le titulaire peut demander la transformation de son plan en CEL.

 

8 - QUE SE PASSE-T-IL A L'ECHEANCE CONTRACTUELLE DE 4 ANS ?

 

Que se passe-t-il à l'échéance contractuelle de 4 ans ?

Au terme de la période minimale du PEL, l'épargnant a plusieurs possibilités.

 

Solliciter un prêt d'épargne logement

 

En contrepartie de l'épargne qu'il a constituée, le titulaire du PEL acquiert des droits à prêt lui permettant de financer une opération immobilière (voir ci-dessous : « Comment sont calculés les droits à prêt ? »). Il dispose de cinq ans pour profiter de cette possibilité (un an seulement si les fonds sont retirés du PEL). Ce délai est décalé si le plan est prorogé.
 
Proroger son plan

 

Le souscripteur dispose d'un délai de six mois pour signer un avenant de prorogation dont la durée ne peut être inférieure à un an. Cette prorogation est possible dans la limite maximale de dix ans, tant que le montant des versements n'a pas atteint le plafond des 61 200 €.

 

Les conditions de rémunération restent inchangées.

 

Lorsque le plan n'est pas prorogé ou que les fonds n'ont pas été retirés, l'épargne continue d'être rémunérée au taux contractuel (2,5 % depuis le 1er mars 2011) entre la date d'échéance du plan et celle du retrait des fonds. Mais les intérêts nouvellement acquis ne sont pas pris en considération pour le calcul des droits à prêt. Et aucun nouveau versement n'est permis.
 
Clôturer son plan

 

Le souscripteur récupère la totalité du capital épargné, augmenté des intérêts capitalisés, mais sans la prime d'épargne puisqu'il n'a pas sollicité de prêt d'épargne logement. Néanmoins, il dispose d'une année à compter du retrait des fonds pour demander le prêt. Dans ce cas, la prime lui est intégralement versée.

 

Pour quel type de résidence le prêt d'épargne logement peut-il être demandé ? 

 

Concernant les PEL ouverts depuis le 1er mars 2011, le prêt d'épargne logement est exclusivement destiné au financement de la résidence principale. Par résidence principale, l'administration entend la résidence occupée plus de 8 mois par an par l'emprunteur, ses ascendants, ses descendants ou son locataire (circulaire du 11 juillet 1986).
 
Deux dérogations sont prévues

– L'occupation immédiate du logement n'est pas obligatoire si l'emprunteur doit attendre d'être à la retraite, ou d'être revenu de l'étranger ou d'outre-mer, dans un délai de 6 ans maximum.
 
– Le prêt peut être utilisé pour financer un local à usage commercial ou professionnel s'il comprend l'habitation principale du bénéficiaire.

 

9 - POUR QUEL TYPE D'OPERATIONS LE PRET D'EPARGNE LOGEMENT PEUT-IL ETRE DEMANDE ?

 

Le prêt est utilisable uniquement pour financer des dépenses de construction, d'acquisition ou d'extension, ou certaines dépenses de réparation et d'amélioration.

 

Construction : le prêt peut inclure l'achat du terrain dès lors qu'il finance dans le même temps la construction du logement.
 
Acquisition : il peut s'agit d'un logement neuf ou ancien.
 
Extension : travaux de surévaluation ; travaux permettant de rendre habitables des bâtiments ou parties de bâtiments inhabitables en l'état ; acquisition ou construction de garage, parking ou place de stationnement.
 
Réparation : travaux de modernisation, de conservation, d'assainissement, d'équipement.
 
Amélioration : travaux d'isolation thermique, d'amélioration du chauffage, ou permettant le recours à des sources d'énergie nouvelles.

 

 

 

10 - A PARTIR DE QUAND EST-IL POSSIVLE DE DEMANDER UN PRET D'EPARGNE LOGEMENT ?

 

A partir de la troisième année d'existence du PEL.

 

11 - COMMENT SONT CALCULES LES DROITS A PRETS ?

 

 

Les droits à prêt sont égaux aux intérêts que le PEL a produits durant la phase d'épargne, multipliés par un coefficient de 2,5.

 

Conséquence : plus le titulaire place de l'argent sur son PEL, plus il obtient des intérêts sur son épargne, et plus il aura droit à un prêt d'épargne logement important. Son prêt pourra être encore plus élevé si un membre de sa famille lui cède ses droits à prêt (voir question suivante "Peut-on céder ses droits à prêt à sa famille ?").
 
> Calculez les intérêts de votre PEL

 

12 - PEUT-ON CEDER SES DROITS A PRET A SA FAMILLE ?

 

 

A condition qu'ils soient déjà titulaires d'un CEL ou d'un PEL (voir tableau ci-dessous), il est possible de céder ses droits à prêt aux membres de sa famille suivants :

 

– conjoint du bénéficiaire ;
– ascendants, descendants, oncles, tantes, frères, sœurs, neveux et nièces du bénéficiaire ou de son conjoint ;
– conjoints des frères, sœurs, ascendants et descendants du bénéficiaire ou de son conjoint.
 
La cession de droits à prêt est donc interdite entre cousins, concubins ou pacsés.

 

Dans quel cas est-il possible de céder ses droits à prêt ? Produit détenu par le cédant
Produit détenu par le bénéficiaire de la cession CEL de 12 mois
minimum
CEL de 18 mois
minimum
PEL de 3 ans
minimum
Aucun non non non
CEL de 12 mois minimum non oui non
CEL de 18 mois minimum oui oui non
PEL de 3 ans minimum oui oui oui

 

Attention !  Le cumul des droits à prêt ne peut aboutir à dépasser le montant de prêt maximal, fixé à 92 000 € pour un prêt issu d'un PEL.

Le cas des couples mariés 

Si chaque personne d'un couple marié dispose d'un PEL, chacun peut obtenir un prêt pour financer des opérations distinctes.

 

Si le couple marié souhaite utiliser ses droits à prêt pour une opération commune, l'un des membres doit céder ses droits à l'autre, sachant que le prêt ne pourra de toute façon excéder 92 000 €.

 

13 - QUEL EST LE MONTANT DE LA PRIME ?

La prime consiste en une majoration des intérêts acquis à l'échéance contractuelle du PEL mais elle n'est versée que si le titulaire souscrit un prêt d'épargne logement. 

 

Cette prime correspond à 20 % des intérêts acquis, mais elle est plafonnée à 1 000 € – sauf dans les deux cas suivants, où le plafond s'élève à 1 525 € :
 
– construction ou acquisition d'un logement neuf avec un niveau de performance supérieur au label BBC 2005 ;
– acquisition d'un logement ancien d'une classe énergétique allant de A à D.
 
La prime peut être majorée de 10 % par personne à charge vivant habituellement au foyer du titulaire du prêt. Cette « surprime » est elle-même majorée de 100 € par personne (ou 153 € si l'opération entre dans les deux cas vus précédemment).
 
> Calculez les intérêts de votre PEL

 

14 - QUEL EST LA DUREE, LE MONTANT ET LE TAUX DU PRET ?

 

La durée du prêt varie de 4 à 15 ans.

 

À partir des droits à prêt obtenus, il est possible de déterminer le montant du prêt en fonction de la durée choisie. Plus la durée est courte, plus le montant pouvant être demandé sera important. Mais dans tous les cas, il ne peut excéder 92 000 €. À noter que, pour éviter les effets d'aubaine liés à l'obtention de la prime, le prêt ne peut pas être inférieur à 5 000 €.

 

Le taux du prêt est égal au taux de rémunération de l'épargne placée sur le PEL, auquel on ajoute une commission de 1,7 % correspondant aux frais de gestion et aux frais financiers. Depuis le 1er août 2012, le taux du prêt est donc de 4,20 %.
 
> Calculez le montant et ses mensualités

 

15 - COMMENT SE DEROULE L'OBTENTION DU PRET ?

 

 

La demande de prêt

 

La demande est en général faite auprès de l'établissement ayant recueilli les dépôts. Cependant, un établissement participant au régime de l'épargne logement, même s'il n'est pas gérant des dépôts, peut proposer un prêt à partir du moment où il dispose des attestations de droits acquis.

 

La demande doit être effectuée au plus tard :

 

– 12 mois après l'obtention du certificat de conformité ou du récépissé de la déclaration d'achèvement des travaux, s'il s'agit de la construction d'une maison individuelle dont l'emprunteur est maître d'ouvrage, ou d'un logement vendu en état futur d'achèvement ;
 
– 6 mois après l'acquisition d'un logement existant, le transfert de propriété du logement en cas de vente à terme et de location-vente, ou encore l'achèvement de travaux d'extension, de réparation ou d'amélioration du logement.

 

L'accord du prêt

 

La banque a, a priori, une obligation contractuelle d'octroi de prêt. Des situations d'endettement excessif peuvent cependant être prises en compte par la banque pour refuser le crédit. À noter qu'un refus ne peut pas être motivé par la situation d'interdiction bancaire du demandeur.

 

L'accord du prêt est indépendant de la domiciliation des revenus dans l'établissement prêteur, sauf dans le cas de prêts complémentaires où cette domiciliation peut être exigée.
Comme pour tout prêt immobilier, une garantie hypothécaire et une assurance en cas de décès ou d'invalidité peuvent être exigées.

 

16 - EN COURS DE PRET

 

Transfert

 

En cas de vente du logement, l'emprunteur peut conserver le bénéfice de son prêt, à condition que les fonds servent à financer une nouvelle acquisition ou une construction destinée à la résidence principale. Il doit pour cela avertir l'établissement prêteur avant la vente du logement. Le transfert doit être réalisé dans un délai maximum de six mois à compter de la vente.

 

Remboursement anticipé du prêt

 

La réglementation relative à l'épargne logement ne précise pas les conditions dans lesquelles un remboursement par anticipation s'effectue ; mais il doit être réalisé à l'époque d'une échéance normale, et un préavis fixé au contrat doit être respecté. Le remboursement partiel anticipé peut se faire par le raccourcissement de la durée du crédit ou la diminution des échéances.

 

Comme pour un prêt classique, l''indemnité susceptible d'être demandée ne peut excéder la valeur d'un semestre d'intérêts sur le capital remboursé au taux moyen du prêt, sans pouvoir dépasser 3 % du capital restant dû avant le remboursement.

 

Emmanuel Masset-Denèvre,
Economiste à l'Institut national de la consommation

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