Le contrat type de location en 10 questions

Fiche pratique J 105


Vous vous apprêtez à signer votre contrat de location, vide ou meublé, mais n'êtes pas certain(e) de comprendre l'ensemble de ses dispositions ? Depuis août 2015, un contrat type de location existe, le saviez-vous ?


Cette fiche pratique de l'Institut national de la consommation informe sur les principales mentions obligatoires devant apparaître sur un contrat de bail.

 

Elle permet ainsi de vérifier successivement toutes les informations nécessaires avant de se lancer, tant pour une location vide que pour une location meublée (articles 3 et 25-7 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs).

 

Les seules clauses qui diffèrent des contrats types de logements vides de ceux des logements meublés sont celles relatives à la durée du contrat, aux charges récupérables et celles liées aux garanties. 

 

Cette fiche pratique ne concerne que les contrats conclus depuis le 1er août 2015. 

 

 

Sommaire :  

1 - Qu'est-ce qu'un contrat type ? Modèles de contats types

2 - Quelle identification pour le bailleur et pour le locataire ?

3 - Quelle est la consistance du bien loué ?

4 - Qu'entend-on par surface habitable ? 

5 - Quelle est la destination du bien loué ?

6 - Quelle est la désignation des locaux ?

7 - Quelle est la date de prise d'effet et quelle est la durée ? 

8 - Quelles informations doivent apparaître concernant le loyer et les charges ?

9 - Quelles informations doivent être indiquées concernant les travaux ?

10 - Le bail doit-il indiquer le montant du dépôt de garantie ?

 

 

1 - QU'EST-CE-QU'UN CONTRAT TYPE ? 

La relation contractuelle entre le locataire (ou preneur) et le bailleur est encadrée depuis le 1er août 2015 par un contrat type dont les dispositions d'ordre public s'imposent aux parties qui, en principe, ne peuvent y renoncer. 

 

1- Deux modèles de contrats types 

L'annexe du décret du 29 mai 2015 contient deux contrats types, l'un concernant les locations et colocations de logement vide, l'autre concernant les locations et colocations de logement meublé. Les deux contrats type de location ont comme champ d'application les locations et les colocations de logement nu (vide) ou meublé et qui constituent la résidence principale du preneur. 

 

> Contrat type de logement vide
> Contrat type de logement meublé

 

 

Le contrat type de location ou de colocation de logement nu (annexe 1 du décret du 29 mai 2015)

Ce contrat type concerne exclusivement les locations suivantes :

  • Les locations soumises aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 (Titre I er) : les locations de locaux à usage d'habitation ou à usage mixte professionnel et d'habitation, et qui constituent la résidence principale du locataire (preneur) ; 
  • Les colocations de logement formalisées par un contrat unique.

A l'exception des : 

  • des colocations formalisées par la conclusion de plusieurs contrats entre les colocataires et le bailleur ;
  • des locations de logements faisant l'objet d'une convention (articles L. 351-2 ou L. 321-8 du code de la construction et de l'habitation (CCH)) ;
  • des locations de logement appartenant à un organisme d'habitation à loyer modéré (HLM) ne faisant pas l'objet d'une convention (article L. 351-2 du CCH).

Le contrat type de location ou de colocation de logement meublé (annexe 2 du décret du 29 mai 2015)

Ce contrat type concerne exclusivement les locations suivantes :  

  • Les locations soumises à la loi du 6 juillet 1989 (Titre I er bis) : les locations meublées dès lors qu'elles constituent la résidence principale du locataire ;
  • Les colocations de logements meublés formalisées par un contrat unique. 

A l'exception : 

  • des colocations formalisées par la conclusion de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur ;
  • des locations de logement appartenant à un organisme d'habitation à loyer modéré et faisant l'objet d'une convention passée en application de l'article L.351-2 du code de la construction et de l'habitation.

2- Ce qui doit être annexé au contrat type :

  • un extrait du règlement concernant la destination de l'immeuble,
  • la jouissance et l'usage des parties privatives et communes,
  • un dossier de diagnostic technique,
  • une notice d'information relative aux droits et obligations des locataires et des bailleurs ainsi qu'aux voies de conciliation et de recours qui leur sont ouvertes pour régler leurs litiges. L'arrêté du 29 mai 2015 relatif au contenu de la notice d'information en détermine son contenu.
  • un état des lieux,
  • et le cas échéant, une autorisation préalable de mise en location et les références aux loyers habituellement constatés dans le voisinage. 

> Pour en savoir plus sur les contrats types de location.

 

3- Les pièces justificatives que le bailleur peut demander au locataire.

​La liste des pièces justificatives qui peuvent être exigées du candidat à la location ou de sa caution par le bailleur, préalablement à l'établissement du contrat, est définie par décret (article 22-2 de la loi 89). 

 

Ainsi, c'est le Décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015 fixant la liste des pièces justificatives pouvant être demandées au candidat à la location et à sa caution qui prévoit dans ses annexes :

  • la liste des pièces justificatives pouvant être exigées de chacun des candidats à la location ;
  • la liste des pièces justificatives pouvant être exigées de leurs cautions. 

Les manquements sont punis d'une amende administrative, prononcée par le représentant de l'Etat dans le département, dont le montant ne peut être supérieur à 3 000 € pour une personne physique et à 15 000 € pour une personne morale. Le montant de l'amende est proportionné à la gravité des faits constatés. L'amende ne peut être prononcée plus d'un an à compter de la constatation des faits. L'amende est prononcée après que l'intéressé a été informé de la possibilité de présenter ses observations dans un délai déterminé.

 

Une vérification sérieuse de la part de l'agent immobilier 
Selon un arrêt de la Cour de cassation du 16 novembre 2016, l'agent immobilier, négociateur d'une opération locative, est tenu, quelle que soit l'étendue de sa mission, de s'assurer de la solvabilité des candidats à la location à l'aide de vérifications sérieuses, réalisées dans les limites prévues par l'article 22-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, issu de la loi n° 2002-73 du 17 janvier 2002 de modernisation sociale (Cass. Civ. 1, 16 novembre 2016, n° de pourvoi: 15-23790). 

 

2 - QUELLE IDENTIFICATION POUR LE BAILLEUR ET POUR LE LOCATAIRE ? 

Le contrat de location doit préciser :

 

Pour le bailleur

  • nom et prénom, ou dénomination du bailleur
  • domicile ou siège social du bailleur
  • qualité du bailleur (personne physique, personne morale (Préciser si la personne morale est une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus)
  • adresse électronique (facultatif)
  • le cas échéant, représenté par le mandataire (ex : une agence immobilière) : nom ou raison sociale et adresse du mandataire ainsi que l'activité exercée
  • le cas échéant, numéro et lieu de délivrance de la carte professionnelle ainsi que le nom et l'adresse du garant. Cette mention est obligatoire pour les professionnels exerçant une activité mentionnée à l'article 1er de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce.

Pour le locataire

  • nom et prénom du ou des locataires 
  • en cas de colocation, nom et prénom des colocataires
  • adresse électronique du ou des locataires (facultatif).

     

3 - QUELLE EST LA CONSISTANCE DU BIEN LOUE ?

Par consistance du bien loué, il faut entendre l’assiette de location.

 

Le contrat de location doit donc comporter :

 

  • la localisation du logement : son adresse exacte (bâtiment, étage, numéro de porte...) ;
  • le type d'habitat : si c'est un immeuble collectif ou individuel ;
  • le régime juridique de l'immeuble : en mono propriété ou en copropriété ;
  • la période de construction : par exemple entre 1989 et 2005 ;
  • la surface habitable en m2 ;
  • le nombre de pièces principales que comprend le logement (ex : cinq pièces : un salon, trois chambres, un bureau ainsi qu’une cuisine et deux salles de bains). Les pièces spécialisées comme la cuisine et la salle de bain ne peuvent en effet pas être comptées comme des pièces de vie. Elles ne seront donc pas comptabilisées dans les mentions F1, F2, F3, F4, F5 ; 
  • le cas échéant, les autres parties du logement. Exemples : grenier, comble aménagé ou non, terrasse, balcon, loggia, jardin, etc. ;
  • le cas échéant, les éléments d'équipements du logement. Exemples : cuisine équipée, détail des installations sanitaires, etc. ;
  • la modalité de production de chauffage individuel ou collectif. En cas de chauffage collectif, il est nécessaire de préciser les modalités de répartition de la consommation du locataire. 
  • la modalité de production d'eau chaude sanitaire individuelle ou collective. En cas de production collective, il est nécessaire de préciser les modalités de répartition de la consommation du locataire.

     

4 - QU'ENTEND-ON PAR "SURFACE HABITABLE" ? 

Le contrat de location doit préciser la surface habitable de la chose louée. 

 

Définition de la surface habitable
La surface habitable d'un logement est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres ; le volume habitable correspond au total des surfaces habitables ainsi définies multipliées par les hauteurs sous plafond.

 

Il n'est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés prévus à l'article R. 111-10 du code de la construction et de l'habitation, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre (article R. 111-2, al 2 et 3 du code de la construction et de l'habitation).

 

Que faire en cas d'absence d'indication de la surface habitable dans le bail ? 
En cas d'absence dans le contrat de location de l'information relative à la surface habitable, le locataire peut, dans un délai d'un mois à compter de la prise d'effet du contrat de location, mettre en demeure le bailleur de porter cette information au bail (article 3 de la loi 1989).

 

A défaut de réponse du bailleur dans le délai d'un mois ou en cas de refus de ce dernier, le locataire peut saisir, dans le délai de trois mois à compter de la mise en demeure, la juridiction compétente afin d'obtenir, le cas échéant, une diminution de loyer.

 

Que faire en cas de surface inférieure à celle mentionnée dans le bail ?
Si la surface réellement loué est inférieure de plus d ’un vingtième à celle mentionnée dans le contrat, le locataire peut demander (de préférence par lettre recommandée avec avis de réception) à son bailleur une diminution de loyer proportionnelle à l’écart de superficie constaté (article 3-1 de la loi 1989). 

 

A défaut d'accord entre les parties ou à défaut de réponse du bailleur dans un délai de deux mois à compter de la demande en diminution de loyer, la juridiction compétente peut être saisie, dans le délai de quatre mois à compter de cette même demande, afin de déterminer, le cas échéant, la diminution de loyer à appliquer.

 

Si la demande en diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge intervient moins de six mois à compter de la prise d'effet du bail, elle prend effet à la date de signature du bail. En revanche, si elle intervient plus de six mois à compter de la prise d'effet du bail, la diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de la demande.

 

Un logement de moins de 9 m² peut être déclaré indécent, indépendamment de son volume habitable

Pour rappel, un propriétaire qui souhaite mettre en location son logement, doit respecter des critères de décence indiqués dans le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002. Selon ces dispositions, le bien doit présenter au minimum un volume de 20 m3 ou une surface au sol de 9 m² et une hauteur sous plafond de 2,20 mètres.

 

En décembre 2015, la Cour de cassation a dû se prononcer sur la décence d'un logement dont le volume habitable était supérieur à la limite légale de 20 m3 mais avec une surface habitable au sol inférieure à 9 m². Le propriétaire du bien a été condamné par la cour d'appel de Versailles, arrêt confirmé par la Cour de cassation dans un arrêt rendu le 17 décembre 2015 (n° de pourvoi : 14-22754).

 

Conséquence de cette décision, l'occupant peut quitter les lieux sans préavis de départ tandis que des travaux ainsi qu'une réduction de loyer peuvent être ordonnés par le tribunal d'instance.

 

> Pour plus de détails sur la décence du logement : décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002.

 

5 - QUELLE EST LA DESTINATION DU BIEN LOUE ? 

Ce qui doit être mentionné c’est l’usage que peut, ou que doit, faire le locataire du logement visé par le contrat de bail.

 

Deux usages peuvent être prévus dans le cadre de la loi du 6 juillet 1989 :

  • un usage exclusif d’habitation principale ;
  • un usage mixte professionnel et d’habitation principale.

Sont donc exclus du champ d’application de la loi du 6 juillet 1989, les baux commerciaux (professionnels) ainsi que les baux ne concernant pas une habitation principale.

 

Un usage exclusif d'habitation principale
Aucune activité professionnelle ne pourra être exercée dans le logement. Cela peut être caractérisé par la mention d’un usage exclusif d’habitation principale, ou par une clause d’habitation exclusivement bourgeoise.

 

La résidence principale s’entend désormais comme le logement occupé au moins huit mois par an sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure. Cette occupation doit se faire soit par le locataire ou son conjoint soit par une personne à charge (article 2 de la loi de 1989).

 

Un usage mixte professionnel et d'habitation principale 
Cela peut être une possibilité offerte au locataire.  Si au terme d’un bail à usage mixte le locataire, même avec l’accord du bailleur, n’utilise pas le bien pour son habitation principale, il perd son droit au renouvellement. Il faut donc veiller à ne pas transformer un bail mixte en bail professionnel. Cependant, il faut être attentif à la rédaction de la clause car la possibilité de cet usage mixte peut devenir une obligation si la clause est rédigée de manière impérative (ex : le locataire doit/devra utiliser les lieux pour son habitation et pour l’exercice de sa profession).

 

A savoir que les locations à caractère saisonnier, les locaux meublés, les logements attribués ou loués en raison de l’exercice d’une fonction ou de l’occupation d’un emploi ou encore les locations consenties au travailleur, ne sont pas concernés par ces dispositions. 

 

 

6 - QUELLE EST LA DESIGNATION DES LOCAUX ?

Ces précisions sont essentielles car elles conditionnent l’exécution des obligations réciproques des parties, c’est-à-dire celles de délivrance et d’entretien pour le bailleur et celle d’entretien courant pour le locataire.

 

La loi indique que le contrat de location doit préciser la désignation des locaux et les équipements d'usage privatif dont le locataire a la jouissance exclusive et, le cas échéant, l'énumération des parties, équipements et accessoires de l'immeuble qui font l'objet d'un usage commun : 

 

  • Pour les locaux d’usage privatif, il faut comprendre à la fois la chose louée elle-même ainsi que ses accessoires qui restent à l’usage exclusif du locataire (tels qu’une place de parking, un garage ou une cave). Mais c’est aussi les équipements d’usage privatif qui sont concernés (tels que les équipements d’une cuisine).
     

  • Pour les équipements et accessoires d’usage commun (garage à vélo, ascenseur, espaces verts, aires et équipements de jeux, laverie, local poubelle, gardiennage...), c’est une liste qui a essentiellement une portée informative. Cependant, elle n’est pas inutile dans la mesure où le locataire ne pourra pas se voir interdire l’accès à un équipement ou un accessoire, mentionné dans la liste du contrat de bail. Corrélativement, le locataire devra payer les charges liées aux équipements et accessoires mentionnés dans cette même liste. Conseil pratique : bien faire mentionner les équipements et accessoires d’usage commun dans le contrat de bail. ​
     

  • Le contrat doit également préciser les équipements d'accès aux technologies de l'information et de la communication (par exemple : modalités de réception de la télévision dans l'immeuble, modalités de raccordement internet, etc.). 

     

7 - QUELLE EST LA DATE DE PRISE D'EFFET ET QUELLE EST LA DUREE ? 

Pour les locations vides 
Le contrat de location doit indiquer la date de prise d'effet du bail. Cette date est très importante en cas de litige car elle fera courir de nombreux délais. A titre d'exemple, si la demande en diminution du loyer par le locataire intervient plus de six mois à compter de la prise d'effet du bail, la diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge, prend effet à la date de la demande. 

 

Le contrat doit également préciser la durée du bail.  Le contrat de location est conclu pour une durée au moins égale à trois ans pour les bailleurs personnes physiques et à six ans pour les bailleurs personnes morales. Au terme du bail, en cas d'absence de congés, le contrat est soit reconduit tacitement (trois ou six ans), soit renouvelé (trois ou six ans). (Pour en savoir plus, consulter le Chapitre II : De la durée du contrat de location de la loi 89).

 

Pour les locations meublées 
Le contrat de location d 'un logement meublé est conclu pour une durée d'au moins un an ou de neuf mois si la location est consentie à un étudiant (article 25-7 de la loi 89).

 

Si les parties au contrat ne donnent pas congé, le contrat de location meublée parvenu à son terme est reconduit tacitement pour une durée d'un an et dans les mêmes conditions. Les contrats de location meublée consenties à un étudiant pour une durée de neuf mois ne sont pas reconduits tacitement à leur terme et le locataire peut mettre fin au bail à tout moment, après avoir donné congé.  

 

Jurisprudence sur la date de prise d'effet du bail

La Cour d'appel de Paris s'est prononcé le 7 janvier 2016 sur la date de prise d'effet du bail. Elle rappelle que cette mention obligatoire ne correspond pas nécessairement au moment de la signature du bail et peut lui être postérieure, ou même antérieure. Pour la Cour d'appel, il convient donc de retenir comme date d'effet celle qui a été mentionnée dans le bail. Si cette mention fait défaut, le bail prend effet au moment où a commencé l'exécution réciproque des parties par la mise à disposition du logement et l'occupation correspondante par le locataire (CA Paris, pôle 4, ch. 3, 7 janvier 2016, RG 13/24497).

 

 

8 - QUELLES INFORMATIONS DOIVENT APPARAÎTRE CONCERNANT LE LOYER ET LES CHARGES ?

Le contrat de bail doit indiquer le montant du loyer hors charges, les charges mensuelles, les modalités de paiement dans l'année, la périodicité, si le paiement est dû ou à échoir ainsi que les règles de révision éventuelle (date de révision du loyer et l'indice de référence des loyers (IRL).

 

Dans les zones dites "détendues", c'est-à-dire les communes qui ne sont pas soumises à l'encadrement des loyers, le loyer initial est librement fixé. 

 

Et si le logement se situe dans une zone dite "tendue" ?
Le contrat de bail doit, dans ce cas, indiquer les modalités particulières de fixation initiale du loyer applicables dans ces zones. 

Pour rappel, les zones tendues sont des zones d'urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d'accès au logement sur l'ensemble du parc résidentiel telles que définies par décret. Pour retrouver le zonage des 28 agglomérations de plus de 50 000 habitants, voir le site du ministère du Logement. 

 

Le bailleur devra donc préciser dans le contrat de location si le loyer est soumis ou non au décret fixant annuellement le montant maximum d'évolution des loyers à la relocation ainsi qu'au loyer de référence majoré fixé par arrêté préfectoral.

 

En effet, le contrat doit indiquer le montant du loyer de référence en euros par m² ainsi que le montant du loyer de référence majoré en euros par m². 

 

Le bailleur peut-il ajouter un montant au loyer initial ?
Par principe, dans les zones tendues, le bailleur doit fixer le loyer dans la limite du loyer de référence majoré. Cependant, lorsque le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort déterminantes, il existe une exception : un loyer supérieur au loyer de référence majoré reste possible. Il s'agit du complément de loyer. 

 

Les caractéristiques doivent réunir les conditions suivantes (article 3 du décret du 10 juin 2015) :

  • ne pas avoir été pris en compte pour la détermination du loyer de référence ;
  • être déterminantes pour la fixation du loyer (logement comparé à des logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique) ;   
  • ne pas donner lieu à récupération par le bailleur au titre des charges, ni à la contribution pour le partage des économies d’énergie (articles 23 et 23-1 de la loi du 6 juillet 1989).

Le contrat de location doit alors mentionner les caractéristiques justifiant ce complément de loyer (ex : grande terrasse, parking, maison individuelle à Paris... ). Le bailleur doit indiquer le montant du loyer de base (nécessairement égal au loyer de référence majoré), le montant du complément de loyer et les caractéristiques du logement justifiant le complément de loyer.

 

Lorsqu'un complément de loyer est appliqué, le loyer mensuel s'entend ainsi comme la somme du loyer de base et de ce complément.

 

Le bailleur doit-il indiquer le loyer du dernier locataire ? 
Le contrat type de location prévoit que si le précédent locataire a quitté le logement moins de dix-huit mois avant la signature du bail. le bailleur est obligé d'indiquer le montant du loyer acquitté par le précédent locataire ainsi que la date de versement et la date de la dernière révision du loyer. 

 

Qu'en est-il des modalités de règlement des charges ?  
Pour rappel, le bailleur ne peut faire payer au locataire que les charges récupérables. Trois possibilités s'offrent à lui :

  • par provisions avec régularisation annuelle ;
  • paiement périodique sans provision ;
  • récupération des charges par le bailleur sous la forme d'un forfait.

Que faire s'il manque une mention obligatoire relative au loyer ou aux charges dans le bail ?
En cas d'absence dans le contrat de location d'une des informations obligatoires, le locataire peut, dans un délai d'un mois à compter de la prise d'effet du contrat de location, mettre en demeure le bailleur de porter ces informations au bail.

 

A défaut de réponse du bailleur dans le délai d'un mois ou en cas de refus de ce dernier, le locataire peut saisir, dans le délai de trois mois à compter de la mise en demeure, la juridiction compétente afin d'obtenir, le cas échéant, la diminution du loyer.

 

 

9 - QUELLES INFORMATIONS DOIVENT ÊTRE INDIQUEES CONCERNANT LES TRAVAUX ?

Le contrat de location doit préciser la nature et le montant des travaux effectués dans le logement depuis la fin du dernier contrat de location ou depuis le dernier renouvellement du bail (article 3, alinéa 2, 9° de la loi du 6 juillet 1989).

 

Plus précisément, le contrat type prévoit dans le contrat de bail : 

 

  • le montant et la nature des travaux d'amélioration ou de mise en conformité avec les caractéristiques de décence effectués depuis la fin du dernier contrat de location ou depuis le dernier renouvellement. Le cas échéant, le montant des travaux d'amélioration effectués au cours des six dernier mois.
  • la majoration du loyer en cours de bail consécutive à des travaux d'amélioration entrepris par le bailleur (ou des acquisitions d'équipements pour les logements meublés) : nature des travaux (ou des équipements pour les logements meublés), modalités d'exécution, délai de réalisation (ou d'acquisition pour les logements meublés) ainsi que montant de la majoration du loyer. Cette clause est invalide pour les travaux de mise en conformité aux caractéristiques de décence.
  • la diminution de loyer en cours de bail consécutive à des travaux entrepris par le locataire : durée de cette diminution et, en cas de départ anticipé du locataire, modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées.

     

10 - LE BAIL DOIT-IL INDIQUER LE MONTANT DU DEPOT DE GARANTIE ? 

Oui mais pour le seul cas où le bailleur a prévu d'en demander un au locataire. Attention, un dépôt de garantie ne peut être prévu lorsque le loyer est payable d'avance pour une période supérieure à deux mois. En revanche, si le locataire demande le bénéfice du paiement mensuel du loyer (article 7 de la loi 1989), le bailleur peut exiger un dépôt de garantie.

 

En effet, lorsque, pour garantir l'exécution des obligations locatives par le locataire, un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location vide, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal, c'est-à-dire, hors charges (article 22 de la loi de 1989).

 

Concernant les locations meublées, par dérogation à l'article 22, le montant du dépôt de garantie exigible par le bailleur est limité à deux mois de loyer en principal, donc hors charges (article 25-6 de la loi 1989).

 

Laurine Caracchioli,
juriste à l'Institut National de la Consommation

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