Copropriété : information lors de l'achat d'un bien

Fiche pratique J 292


Vous souhaitez acheter un bien en copropriété. Quelles sont les informations que doit vous donner le vendeur ?


Les modalités d'information du candidat à l'acquisition d'un bien situé au sein d'une copropriété ont été récemment détaillées et renforcées.

 

Ces éléments d'information sont détaillés aux  articles L. 721-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation. Ils doivent être présents dans l'annonce de vente du bien et dans les annexes des actes de vente.

 

 

1 - Mentions qui doivent figurer sur les annonces

2 - Documents devant être annexés aux actes de vente

3 - Quelques exceptions à ces obligations

4 - Les modalités pratiques

5 - Les sanctions applicables en cas de non-remise des documents

 

 

1 - MENTIONS QUI DOIVENT FIGURER SUR LES ANNONCES

  • Le fait que le bien est soumis au statut de la copropriété.
  • Le nombre de lots existant au sein de la copropriété.
  • Le montant moyen annuel de la quote-part, à la charge du vendeur, du budget prévisionnel correspondant aux dépenses courantes.
  • Si le syndicat des copropriétaires fait l'objet d'une procédure en raison des difficultés rencontrées par la copropriété. Il s'agit, par exemple, de la procédure d'alerte ou de celle relative aux copropriétés en difficulté.

 > Pour en savoir plus : voir la fiche pratique de l'INC "Que faire en cas de difficultés dans une copropriété ?".
 

Depuis le 1er avril 2017, doivent également figurer :

 

  • le prix de vente du bien objet de la publicité ;
  • l'identité de la partie à qui incombe le paiement des honoraires du professionnel à l'issue de la réalisation de la transaction ;
  • le montant toutes taxes comprises (TTC) des honoraires du professionnel.

> Pour en savoir plus : voir l'article de l'INC "Agences immobilières : information lors d'une vente ou d'une location".

 

 

2 - DOCUMENTS DEVANT ETRE ANNEXES AUX ACTES DE VENTE

En cas de vente d'un bien soumis au statut de la copropriété, sont annexés à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique de vente :
 
Le dossier de diagnostic technique mentionné à l'article L. 271-4 du code de la construction et de l'habitation. Il peut comprendre le constat de risque d'exposition au plomb, l'état mentionnant la présence ou l'absence de matériaux ou produits contenant de l'amiante, l'état relatif à la présence de termites, l'état de l'installation intérieure de gaz, l'état des risques naturels et technologiques, le diagnostic de performance énergétique….

 
Les documents relatifs à l'organisation de l'immeuble :

 

  • le règlement de copropriété et l'état descriptif de division ainsi que les actes les modifiant, s'ils ont été publiés ;
  • les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années, sauf lorsque le copropriétaire vendeur n'a pas été en mesure d'obtenir ces documents auprès du syndic.

Une copie du carnet d'entretien de l'immeuble.

 

Une attestation comportant la mention de la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot, prévue à l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.

 
Une notice d'information relative aux droits et obligations des copropriétaires ainsi qu'au fonctionnement des instances du syndicat de copropriété.

 

À noter  Un arrêté du ministre chargé du logement doit déterminer le contenu de cette notice.

 

Bon à savoir  Depuis le 1er janvier 2017, doivent également être annexés :

 

Une fiche synthétique de la copropriété devra également être annexée.

 

Cette disposition est obligatoire depuis le 31 décembre 2016, pour les syndicats de copropriétaires comportant plus de 200 lots. Elle le sera à compter du :

 

  • 31 décembre 2017, pour les syndicats de copropriétaires comportant plus de 50 lots ;
  • 31 décembre 2018, pour les autres syndicats de copropriétaires.

Pour en savoir plus : l'article de l'INC "La fiche synthétique de la copropriété".

 

Les documents relatifs à la situation financière de la copropriété et du copropriétaire vendeur (à jour des informations soumises à l'assemblée générale annuelle chargée d'approuver les comptes précédant la signature de la promesse pour les trois premiers) :

 

  • le montant des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget prévisionnel payées par le copropriétaire vendeur au titre des deux exercices comptables précédant la vente ;
  • l'état global des impayés de charges au sein du syndicat et de la dette vis-à-vis des fournisseurs ;
  • lorsque le syndicat des copropriétaires dispose d'un fonds de travaux, le montant de la part du fonds de travaux rattachée au lot principal vendu et le montant de la dernière cotisation au fonds versée par le copropriétaire vendeur au titre de son lot ;
  • les sommes susceptibles d'être dues au syndicat des copropriétaires par l'acquéreur.

Lors de la vente d'un lot, outre l'état daté, de nombreuses autres prestations peuvent être facturées au copropriétaire concerné, comme la facturation des copies des procès-verbaux d'assemblée générale, des diagnostics, du carnet d'entretien... Les coûts peuvent être très importants, mais peuvent être négociés dans le contrat de syndic. Il est donc important de conserver ces documents tout au long de sa vie de copropriétaires. Autre solution : ces documents sont parfois accessibles gratuitement dans un extranet géré par le syndic.

> Pour en savoir plus : voir l'article de l'INC "Comment décrypter un contrat de syndic ? Les 10 points essentiels".

 

 

3 - QUELQUES EXCEPTIONS A CES OBLIGATONS

Si l'acquéreur est déjà propriétaire d'au moins un lot dans la même copropriété : seuls les documents financiers doivent lui être remis.

 

En cas de vente d'un lot annexe : les procès-verbaux des assemblées générales, le carnet d'entretien, la notice d'informations des droits ne sont pas exigés.
Est notamment considéré, comme un lot annexe, un emplacement de stationnement ou un local tel qu'une cave, un grenier, un débarras, un placard, une remise, un garage ou un cellier.

 

 

4 - LES MODALITES PRATIQUES

La remise des documents peut être effectuée sur tous supports et par tous moyens, y compris par un procédé dématérialisé sous réserve de l'acceptation expresse par l'acquéreur.

 

L'acquéreur atteste de cette remise :

 

  • soit dans l'acte contenant la promesse de vente par sa simple signature lorsqu'il s'agit d'un acte authentique ;
  • soit, lorsque l'acte est établi sous seing privé, dans un document qu'il signe et qu'il date de sa main.

 

5 - LES SANCTIONS APPLICABLES EN CAS DE NON-REMISE DES DOCUMENTS

L'article L. 721-3 du code de la construction et de l'habitation, issu de l'ordonnance du 27 août 2015, vient différencier les manquements applicables à la promesse de vente et à l'acte authentique :

 

  • Lors de la promesse de vente :
    Si les documents relatifs à l'organisation de l'immeuble et à la situation financière ne sont pas remis à l'acquéreur au plus tard à la date de la signature de la promesse, le délai de rétractation de 10 jours prévu à l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation ne court qu'à compter du lendemain de la communication de ces documents et informations à l'acquéreur.
  • Lors de l'acte authentique :
    Si les documents relatifs à l'organisation de l'immeuble et l'état global des impayés des charges ne sont pas joints au projet d'acte authentique, le délai de réflexion de 10 jours mentionné à l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation ne court qu'à compter du lendemain de la communication de ces documents et informations à l'acquéreur.

À noter  La communication des documents doit être réalisée selon les modalités de notification ou de remise de la promesse ou de l'acte authentique de vente prévues à l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation.

 

À noter  Ces sanctions sont applicables depuis le 29 août 2015.

 

Virginie POTIRON,
Juriste à l'Institut National de la Consommation
Haut de page